觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)，可謂冰火兩重天，一邊是未能如期刊發(fā)年度業(yè)績(jī)導(dǎo)致的停牌，另一邊是隱約傳來(lái)的銷(xiāo)售回升消息。
4月10日，龍湖發(fā)布2023年3月末未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，截至2023年3月末累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售金額人民幣507.0億元，合同銷(xiāo)售面積294.8萬(wàn)平方米。
此前召開(kāi)的龍湖集團(tuán)2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層提到：“整體2月份的到訪量、成交量都在逐步的提升。就龍湖來(lái)看，2月份單月全口徑銷(xiāo)售是174億元，同比增長(zhǎng)了86%，環(huán)比增長(zhǎng)61%。1-2月份累計(jì)銷(xiāo)售額是282億元，同比增長(zhǎng)41%。”
(資料圖片)
“回溫”延續(xù)至了3月，數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)3月單月實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售金額人民幣224.6億元，合同銷(xiāo)售面積120.6萬(wàn)平方米。
截至2023年3月末，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約人民幣58.6億元（含稅金額約人民幣62.5億元）；其中運(yùn)營(yíng)收入約人民幣29.7億元（含稅金額約人民幣31.9億元），服務(wù)收入約人民幣28.9億（含稅金額約人民幣30.6億）。
首季表現(xiàn)
從地區(qū)分布來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)仍為龍湖集團(tuán)銷(xiāo)售金額的主要貢獻(xiàn)地區(qū)，于一季度錄得合同銷(xiāo)售金額共計(jì)148.1億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
具體到3月份，龍湖集團(tuán)于西部地區(qū)的合同銷(xiāo)售金額為60億元，環(huán)渤海地區(qū)為50.4億元，長(zhǎng)三角地區(qū)為74.2億元，華中地區(qū)為17.4億元，華南地區(qū)為22.6億元。
從行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-3月，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額11428億元，同比上升0.8%，降幅較1-2月收窄13.8個(gè)百分點(diǎn)，由跌轉(zhuǎn)升。
在這里面，龍湖集團(tuán)一季度銷(xiāo)售表現(xiàn)跑贏大盤(pán)。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年1-3月，龍湖集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣72.2億元、111.4億元、152.4億元，歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積分別為44.4萬(wàn)平方米、71.2萬(wàn)平方米、80.9萬(wàn)平方米。
今年前三個(gè)月，龍湖集團(tuán)取得權(quán)益銷(xiāo)售金額共計(jì)336億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積達(dá)196.5萬(wàn)平方米。
根據(jù)此前數(shù)據(jù)，2022年1-3月，龍湖集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣69.9億元、60.8億元、110億元，歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積分別為41.8萬(wàn)平方米、37.4萬(wàn)平方米、56萬(wàn)平方米。
截至2022年3月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣240.7億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積135.2萬(wàn)平方米。
由此計(jì)算，龍湖集團(tuán)一季度權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增加95.3億元，增幅約39.6%；權(quán)益銷(xiāo)售面積同比增加61.3萬(wàn)平方米，增幅45.34%。
一季度的迅速增長(zhǎng)，或可主要?dú)w功于2月、3月。
具體而言，今年2月、3月龍湖集團(tuán)權(quán)益銷(xiāo)售金額分別同比增83.22%、38.55%，權(quán)益銷(xiāo)售面積同比增90.37%、44.46%。
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保持謹(jǐn)慎
此前的2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，拿地方面，龍湖今年將嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)持以銷(xiāo)定支，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏，保證盤(pán)面的安全性；同時(shí)將嚴(yán)守投資刻度，聚焦主力城市和機(jī)會(huì)城市的核心區(qū)域，通過(guò)產(chǎn)品力的打造等動(dòng)作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。
反映在拿地方面，今年一季度除1月未獲取土地儲(chǔ)備之外，2月、3月均有斬獲，共計(jì)獲得五宗地塊，相較去年同期九宗地有所減少。而且在拿地權(quán)益方面，也同樣謹(jǐn)慎。
2月份，龍湖集團(tuán)新增二塊來(lái)自于收并購(gòu)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，總建筑面積9.78萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積5.64萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣5.5億元。
其中，蘇州東吳天街北地塊權(quán)益比70%，權(quán)益對(duì)價(jià)3.71億元；長(zhǎng)沙大塘兩安地塊權(quán)益比51%，權(quán)益對(duì)價(jià)1.75億元。
3月新增三塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積42.57萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積24.75萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣23.78億元。
其中，西安草北地塊權(quán)益比60%，權(quán)益對(duì)價(jià)10.56億元；深圳龍崗街道地塊、馬田街道地塊權(quán)益比均為55%，權(quán)益對(duì)價(jià)分別為3.34億元、9.88億元。
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盡管此前龍湖集團(tuán)表示，2023年將持續(xù)根據(jù)市場(chǎng)的情況隨時(shí)保持彈性，順勢(shì)而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。
綜合一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)在投拓方面仍然謹(jǐn)慎。
3月20日，里昂發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，重申龍湖集團(tuán)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，去年業(yè)績(jī)符合指引，利潤(rùn)穩(wěn)定，目標(biāo)價(jià)由30港元上調(diào)至32港元。
該行認(rèn)為，更快的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以令龍湖在較小的土地儲(chǔ)備下實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)，再加上快速增長(zhǎng)的經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)愈來(lái)愈大，認(rèn)為中期內(nèi)雙位數(shù)利潤(rùn)增長(zhǎng)仍然可以實(shí)現(xiàn)。
另一方面，市場(chǎng)回溫也離不開(kāi)政策端的持續(xù)利好。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年3月份近35個(gè)省市出臺(tái)“穩(wěn)樓市”措施，政策放寬方向主要為更多二三線重點(diǎn)城市限制性措施逐步松綁，包括購(gòu)房限制、限售、落戶、購(gòu)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)还e金政策涉及提高貸款最高額度、支持多孩家庭、降低首付比例。
今年3月，標(biāo)普也提到，龍湖集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率將在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)企穩(wěn)。該公司一二線城市的滲透率上升，且執(zhí)行能力強(qiáng)，應(yīng)有助緩解樓市低迷帶來(lái)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”研究成果指出，3月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額3223億元，同比上升35.1%，環(huán)比上升79.5%，前20房企中超過(guò)一半企業(yè)一季度權(quán)益銷(xiāo)售金額同比上升，反映出當(dāng)前市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)較明顯。
施工方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月房屋累計(jì)施工面積750240萬(wàn)平方米，同比下降4.4%；房屋累計(jì)新開(kāi)工面積13567萬(wàn)平方米，同比下降9.4%；房屋累計(jì)竣工面積13178萬(wàn)平方米，同比上升8%。
整體來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，房屋開(kāi)竣工情況好轉(zhuǎn)，竣工面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。
此外，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼此前提到，2023年的債務(wù)會(huì)保持在2080億元這個(gè)總數(shù)不變，但是在結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)一步做一些優(yōu)化。
惠譽(yù)對(duì)此表示，龍湖的目標(biāo)是在2023年將總債務(wù)維持在2000億元人民幣左右，并將境外債務(wù)在總債務(wù)中的比例每年壓降，并計(jì)劃利用境內(nèi)銀行融資適度減少境外融資。
標(biāo)普則預(yù)計(jì)，龍湖集團(tuán)的EBITDA將保持基本穩(wěn)定，該公司將持續(xù)削減債務(wù)，2023年經(jīng)調(diào)整債務(wù)料將下降5%-10%。