觀點(diǎn)網(wǎng) 按照國(guó)際慣例，一個(gè)地區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度達(dá)到30%就達(dá)到警戒線，而戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，東莞土地開發(fā)強(qiáng)度超50%，比肩深圳，位居廣東第二。
土地資源日漸稀缺，加之地緣位置影響，深系、廣系、本土等派系在這座城市的舊改江湖輪番登場(chǎng)。
4月4日，東莞今年第一宗城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目東城洋杞坑舊改地塊開拍，本土房企廣東海德集團(tuán)以底價(jià)16.74億元摘得。
【資料圖】
該地塊占地約22.8萬㎡，拆除重建區(qū)域13.76萬㎡。開發(fā)用地面積約7.4萬㎡，更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)功能，總建面超43.9萬㎡，其中商業(yè)建面為18.27萬㎡，居住建面約25.66萬㎡。
洋杞坑位于東城黃旗南片區(qū)，緊鄰地鐵1號(hào)線（在建），是東城2018年的重點(diǎn)更新單元，預(yù)計(jì)2024年年中入市。
誰是海德
2019年7月，海德集團(tuán)成為洋杞坑項(xiàng)目前期服務(wù)商，如今摘地“轉(zhuǎn)正”，并不意外。
與富力、佳兆業(yè)等從舊改掘得第一桶金，再拓展其他業(yè)務(wù)的房企不同，海德先從商業(yè)地產(chǎn)起家，近幾年才確定舊改方向。
企業(yè)官網(wǎng)顯示，廣東海德集團(tuán)成立于2000年，產(chǎn)業(yè)板塊涵蓋城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)。
2002年，其首個(gè)項(xiàng)目第一國(guó)際獲政府批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，整個(gè)建筑群南北連綿一公里，總占地面積21.21萬㎡，規(guī)劃建筑面積100萬㎡，其中商業(yè)面積逾20萬㎡。
2003年，第一國(guó)際一期財(cái)富中心動(dòng)工，2004年首期對(duì)外開售，創(chuàng)下3天銷售5億成績(jī)。此后，二期百安中心、三期匯一城、四期海德廣場(chǎng)相繼動(dòng)工建設(shè)。
這座巨型綜合體項(xiàng)目占據(jù)了海德十年時(shí)間，直到2013年海德廣場(chǎng)才落成投用。正是這一年，海德集團(tuán)分別在中山港口鎮(zhèn)、東莞望牛墩鎮(zhèn)通過招拍掛投資海德東方駿園、海德駿園項(xiàng)目。
2018年，海德集團(tuán)第一個(gè)舊改項(xiàng)目海德·琥珀臺(tái)正式動(dòng)工，總占地面積約為5萬㎡，總建筑面積約為27萬㎡，由7棟高層住宅和2棟高端寫字樓以及街區(qū)商業(yè)裙樓組成。
2019年9月13日，琥珀臺(tái)首推5號(hào)樓209套房源，到10月份就加推2號(hào)樓。
值得注意的是，琥珀臺(tái)正是離洋杞坑最近的小區(qū)之一，而自琥珀臺(tái)問世后，東城南在此期間并無純新盤入市。
初嘗戰(zhàn)果后，海德集團(tuán)明顯加重了舊改領(lǐng)域布局。
據(jù)合一城市更新研究院統(tǒng)計(jì)，僅2020年，海德集團(tuán)于東莞市通過獲取前期服務(wù)商資格介入的舊改項(xiàng)目達(dá)13個(gè)。
截至目前，海德在莞介入約22個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地面積超400萬㎡。其中，城區(qū)7宗，東南臨深板塊5宗，水鄉(xiāng)新城4宗，東部產(chǎn)業(yè)園3宗，松山湖2宗，濱海灣1宗。
規(guī)則轉(zhuǎn)變
此次出讓的洋杞坑地塊是東莞今年第一宗舊改單一主體掛牌招商項(xiàng)目，也是過去舊改模式的延續(xù)，但新的規(guī)則已經(jīng)形成。
今年1月16日，東莞市政府印發(fā)了《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造打造高品質(zhì)空間，全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見》，提出改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實(shí)施主體”模式。
此前，東莞的舊改模式主要包括政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。新政出臺(tái)后，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。
此外，制定全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置核算指引，作為各鎮(zhèn)街(園區(qū))制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性依據(jù)，統(tǒng)一明確改造成本。
開發(fā)商充當(dāng)?shù)慕巧?，也就是市?chǎng)主體，可通過公開競(jìng)價(jià)確認(rèn)為改造項(xiàng)目實(shí)施主體(擬土地受讓方)，并限期內(nèi)完成改造單元的土地整理，進(jìn)行改造開發(fā)建設(shè)，原則上1-2年內(nèi)完成收購歸宗。
公告也指出了新政所指向的癥結(jié)：近年來，東莞市“三舊”改造工作存在博弈空間較大、改造布局分散、項(xiàng)目品質(zhì)參差、時(shí)間成本過重、補(bǔ)償預(yù)期攀高、產(chǎn)業(yè)空間被擠壓等問題。
據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)，2018年至2021年，東莞市發(fā)布前期服務(wù)商招引/采購結(jié)果公示388個(gè)，涉及面積10634萬m2。
按年份統(tǒng)計(jì)，2018年有7個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積167萬m2；2019年有81個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積3229萬m2；2020年有174個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積4386萬m2；2021年有126個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積2852萬m2。
而在2022年，僅有6個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積58萬㎡。2022年中標(biāo)的前期服務(wù)商的項(xiàng)目數(shù)量較2021年全年環(huán)比下降95%，涉及項(xiàng)目面積較上年環(huán)比下降98%。
東莞舊改熱潮退卻，另一層背景是各家房企的生存環(huán)境改變。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，奧園在東莞曾獲批（前期服務(wù)）城市更新項(xiàng)目12個(gè)、項(xiàng)目土地面積共282.4萬㎡。
2022年6月，由奧園、中天、泰誠(chéng)聯(lián)手摘牌的東莞首個(gè)商住類單一主體掛牌招商項(xiàng)目——鹿湖壩舊改項(xiàng)目宣告終止。
佳兆業(yè)在東莞共中標(biāo)10宗城市更新單元，合計(jì)總占地達(dá)216.13萬㎡。
在2022年底，有市民在東莞問政平臺(tái)向人社局反映，佳兆業(yè)東莞城市更新服務(wù)集團(tuán)拖欠離職人員補(bǔ)償金長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月，也拖欠在職人員工資長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月。
2022年4月及6月，莞城興塘南、步步高北先后宣告停止前期服務(wù)工作，原因是“前期招引服務(wù)商過程中存在瑕疵”，前期服務(wù)商均為保利達(dá)控股國(guó)際有限公司。
而早在2021年，華夏幸福在東莞的11宗舊改也全部轉(zhuǎn)讓到了鵬瑞名下，宣告退出。
在東莞舊改最為火熱的兩年，各系房企爭(zhēng)先角逐，人們談?wù)撜l是這座城市的“舊改之王”。如今就像恩格斯所說，“王冠成打的滾落在街上，無人撿拾?！?/p>
有市場(chǎng)分析認(rèn)為，新政發(fā)布后，東莞舊改市場(chǎng)存量前期服務(wù)商將出現(xiàn)分化，資金狀況良好的企業(yè)可能繼續(xù)推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，部分項(xiàng)目到期后或面臨終止，甚至個(gè)別前期服務(wù)商會(huì)與村委會(huì)協(xié)商提前解約。
洋杞坑出讓落錘，就介于新舊規(guī)則交替時(shí)。