文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠
“逐光行遠(yuǎn)，精耕未來”，這是金科服務(wù)（09666.HK）今年的業(yè)績發(fā)布會(huì)擬定的主題詞。
延續(xù)去年風(fēng)格，這八個(gè)字投印在背景板的中上方，正好能落進(jìn)人的視覺中央；字體也依然在顏色上做了漸變處理，但不是去年那種自下而上、由黑漸紅，而是統(tǒng)一紅的主色調(diào)、僅將底部變得更透光了些。
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這是一個(gè)很妙的處理。擺脫了原地產(chǎn)大股東的控股權(quán)，成功換隊(duì)“非典型”獨(dú)立第三方物企，已經(jīng)在風(fēng)暴中穩(wěn)住船身的金科服務(wù)，穿過了黑暗，正在駛向光亮的未來。
3月31日一早，董事長夏紹飛攜、總裁韓強(qiáng)、新任CFO閆凌陽、博裕投資代表吳曉力，以及董秘徐圓圓出席業(yè)績發(fā)布會(huì)。
切實(shí)回顧過去一年的經(jīng)營狀況，回應(yīng)市場(chǎng)和投資者們關(guān)注的問題，在持續(xù)一個(gè)小時(shí)的會(huì)議中，幾位管理層以十足的誠意，向外界展示了金科服務(wù)韌性生長、革新圖強(qiáng)的前景與規(guī)劃。
過去一年，金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)總營收約50.05億元，同比減少約16.1%；錄得毛利約9.43億元，同比下降約48.9%，毛利率為18.8%；年內(nèi)擁有人應(yīng)占虧損約為18.18億元。
誠如夏紹飛所言，“由于種種外部原因疊加，導(dǎo)致公司在2022年度未能交出一份滿意的答卷。”在大額減值、主動(dòng)撤場(chǎng)低質(zhì)效項(xiàng)目、非經(jīng)營性費(fèi)用調(diào)整等多重因素影響下，金科服務(wù)2022年整體業(yè)績表現(xiàn)不太如意。
但“當(dāng)潮水退去時(shí)，才知道誰在裸泳。”面對(duì)諸多不確定性挑戰(zhàn)，金科服務(wù)還是展現(xiàn)出了作為上市公司的業(yè)務(wù)能力和經(jīng)營韌性。
走向自我“造血”
資本市場(chǎng)和行業(yè)對(duì)物企的獨(dú)立性呼吁和期待良久，但由于房企與物企上下游的股權(quán)控制和業(yè)務(wù)輸送關(guān)系，過去很長一段時(shí)間，物企的獨(dú)立性都近乎于一個(gè)偽命題。
不過，如今金科服務(wù)已不再受控于金科地產(chǎn)，且其對(duì)地產(chǎn)的依賴本來就不大。
憑借優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌口碑，金科服務(wù)已經(jīng)形成了自我“造血”能力，并展現(xiàn)出一定的穩(wěn)健性和持續(xù)性。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，金科服務(wù)合約建筑面積達(dá)到3.60億平方米，63.5%為獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)；同期，在管建筑面積約2.55億平方米，其中57.3%為獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)。
報(bào)告期內(nèi)，其新增在管面積約4446萬平方米，其中79.7%來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目，較2021年同期獨(dú)立第三方占比提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。
“全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初預(yù)期”，過去的2022年，整個(gè)住宅地產(chǎn)行業(yè)都極度承壓，開發(fā)商新交付的大部分項(xiàng)目的售罄率、接房率和入住率均不盡人意，空置房費(fèi)用的回款也缺乏保障。在此背景下，金科服務(wù)刻意控制了對(duì)新交付住宅項(xiàng)目的拓展節(jié)奏。
與此同時(shí)，金科服務(wù)集中評(píng)估了在過往高速發(fā)展過程中累積下來的低質(zhì)效、低收繳率、負(fù)貢獻(xiàn)的項(xiàng)目，逐步進(jìn)行系統(tǒng)性撤場(chǎng)，全年撤場(chǎng)在管面積2780萬平方米，避免項(xiàng)目持續(xù)負(fù)利潤、或只有利潤無現(xiàn)金流入等現(xiàn)象，以確保實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的長期發(fā)展。
“區(qū)域戰(zhàn)略上，我們將繼續(xù)深耕西南，做實(shí)長江沿線，加速核心區(qū)域布局。”截至2022年末，其在西南地區(qū)的在管面積約為1.26以平方米，占比49.5%；而在長江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域在管面積達(dá)約2.24億平方米，占比88.1%。
差異化競(jìng)爭格局初顯
地產(chǎn)下行，住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物管賽道競(jìng)爭激烈，多輪收并購浪潮下行業(yè)集中度亦逐漸變高，存量市場(chǎng)擁擠，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟需跳出傳統(tǒng)“四保一服”業(yè)務(wù)，尋求新的增長點(diǎn)。
通過對(duì)行業(yè)的深刻洞察，金科服務(wù)作為行業(yè)第一提出“服務(wù)+科技，服務(wù)+生態(tài)”發(fā)展戰(zhàn)略的物企，已經(jīng)挖掘出了一條清晰的差異化競(jìng)爭之路，并以此形成新的增長引擎。
作為行業(yè)里最先聚焦和布局餐食服務(wù)的公司之一，金科服務(wù)目前已建立覆蓋“高端餐服、大型中高端團(tuán)餐、社區(qū)餐飲”的差異化品牌矩陣，疊加與物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)，快速搶占萬億餐食服務(wù)市場(chǎng)的機(jī)遇。
2022年期內(nèi)，金科服務(wù)多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與團(tuán)餐服務(wù)聯(lián)合中標(biāo)，兩大業(yè)務(wù)板塊在市場(chǎng)化外拓上協(xié)同成效顯著，并搭建了學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)業(yè)態(tài)優(yōu)質(zhì)客戶矩陣。
報(bào)告期內(nèi)，其餐食服務(wù)收入總計(jì)約為1.98億元，比較2021年同期增加約296.1%。
而在酒店管理服務(wù)板塊，其積累了近20年的高星級(jí)酒店運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，并擁有“金科大酒店”、“圣嘉”，以及“瑞晶”等精品酒店品牌。
報(bào)告期內(nèi)，金科服務(wù)先后在貴陽、杭州、重慶新開業(yè)3家中端酒店，通過業(yè)務(wù)重組、模式創(chuàng)新和成本管控，全年實(shí)現(xiàn)收入約1.40億元，較2021年同期激增320.9%。
另外還值得一提的是，金科服務(wù)的數(shù)字科技板塊市場(chǎng)拓展能力進(jìn)一步增強(qiáng)。去年，該板塊來自第三方收入增長112.4%至3780萬元，占比達(dá)46%。
多元股權(quán)結(jié)構(gòu)聚力
“與大部分上市公司物業(yè)企業(yè)不一樣，金科服務(wù)其實(shí)是一個(gè)真正獨(dú)立的第三方物業(yè)公司。博裕是大股東，金科是二股東，管理層是三股東，并且管理層持股比例過去一年持續(xù)增加，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)在行業(yè)里非常少見。”
去年11月中旬，博裕集團(tuán)對(duì)金科服務(wù)的要約收購的收尾階段，夏紹飛、韓強(qiáng)，以及執(zhí)行總裁羅傳嵩，三人合計(jì)斥資562.25萬港元，共增持43萬股股份，占金科服務(wù)總股本的0.065%。
業(yè)績刊出的同時(shí)，金科服務(wù)宣布了一項(xiàng)新的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。對(duì)于公司重要高管和核心員工，其將支付最高金額不得超過人民幣6.5億元，用于購買獎(jiǎng)勵(lì)股份給到股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的受托人，并且會(huì)分10年基于一定的業(yè)績指標(biāo)分期支付。
“一方面，博裕作為長期投資人，現(xiàn)在又是第一大股東，在公司治理、財(cái)務(wù)把控方面會(huì)嚴(yán)格把關(guān)；另一方面，管理層個(gè)人利益、公司長期利益以及公司長期市值都是牢牢綁定，可以（激勵(lì)他們）帶領(lǐng)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。”吳曉力進(jìn)一步提到，“在未來，公司也不排除引入新的資源型股東的可能性；且對(duì)各種股東結(jié)構(gòu)，都持開放態(tài)度，屆時(shí)公司股東結(jié)構(gòu)可能會(huì)更加多元化。”
博裕成為金科服務(wù)第一大股東后，在完善公司治理方面已經(jīng)有了切實(shí)的行動(dòng)。
今年2月中旬，原CFO徐國富調(diào)任非執(zhí)行董事，金科服務(wù)迎來新的CFO履職。44歲的閆凌陽，不僅財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，而且積累的行業(yè)人脈資源十分廣泛。其曾就職于知名會(huì)計(jì)事務(wù)所安永、德勤，并一度做到了德勤合伙人的地位。
而業(yè)績報(bào)刊發(fā)的當(dāng)日，金科服務(wù)還同時(shí)發(fā)布了《內(nèi)幕消息公告》、《建議更換董事》和《委任聯(lián)席公司秘書》等幾則公告。
據(jù)此，于股東周年大會(huì)結(jié)束后，羅利成將不再擔(dān)任非執(zhí)行董事，曹國華、陳志峰不再擔(dān)任獨(dú)立非執(zhí)行董事，以及韓翀不再擔(dān)任股東監(jiān)事；同時(shí)，博裕委派的董事將增加到三席。據(jù)悉，包括徐國富在內(nèi)，被列入調(diào)動(dòng)名單的人員，大多都與金科股份有關(guān)系。
吳曉力表示，“在未來，公司也不排除引入新的資源型股東的可能性，且對(duì)各種股東結(jié)構(gòu)，都持開放態(tài)度，屆時(shí)公司股東結(jié)構(gòu)將更加多元化。”
市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)加速洗牌。在一個(gè)可以期待的未來里，市場(chǎng)也在尋找那些穩(wěn)健且仍在尋求自我突破的企業(yè)；在波動(dòng)周期中，它們展現(xiàn)的穩(wěn)定、韌性和信心，值得更長期的信任。
而過往至今再向未來，始終堅(jiān)持長期主義，提前布局，多曲線并行發(fā)展，已經(jīng)形成多維度核心競(jìng)爭力的金科服務(wù)，或許便是這之中的種子選手。
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