文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

“逐光行遠，精耕未來”，這是金科服務(wù)（09666.HK）今年的業(yè)績發(fā)布會擬定的主題詞。

延續(xù)去年風格，這八個字投印在背景板的中上方，正好能落進人的視覺中央；字體也依然在顏色上做了漸變處理，但不是去年那種自下而上、由黑漸紅，而是統(tǒng)一紅的主色調(diào)、僅將底部變得更透光了些。

(相關(guān)資料圖)

這是一個很妙的處理。擺脫了原地產(chǎn)大股東的控股權(quán)，成功換隊“非典型”獨立第三方物企，已經(jīng)在風暴中穩(wěn)住船身的金科服務(wù)，穿過了黑暗，正在駛向光亮的未來。

3月31日一早，董事長夏紹飛攜、總裁韓強、新任CFO閆凌陽、博裕投資代表吳曉力，以及董秘徐圓圓出席業(yè)績發(fā)布會。

切實回顧過去一年的經(jīng)營狀況，回應(yīng)市場和投資者們關(guān)注的問題，在持續(xù)一個小時的會議中，幾位管理層以十足的誠意，向外界展示了金科服務(wù)韌性生長、革新圖強的前景與規(guī)劃。

過去一年，金科服務(wù)實現(xiàn)總營收約50.05億元，同比減少約16.1%；錄得毛利約9.43億元，同比下降約48.9%，毛利率為18.8%；年內(nèi)擁有人應(yīng)占虧損約為18.18億元。

誠如夏紹飛所言，“由于種種外部原因疊加，導致公司在2022年度未能交出一份滿意的答卷。”在大額減值、主動撤場低質(zhì)效項目、非經(jīng)營性費用調(diào)整等多重因素影響下，金科服務(wù)2022年整體業(yè)績表現(xiàn)不太如意。

但“當潮水退去時，才知道誰在裸泳。”面對諸多不確定性挑戰(zhàn)，金科服務(wù)還是展現(xiàn)出了作為上市公司的業(yè)務(wù)能力和經(jīng)營韌性。

走向自我“造血”

資本市場和行業(yè)對物企的獨立性呼吁和期待良久，但由于房企與物企上下游的股權(quán)控制和業(yè)務(wù)輸送關(guān)系，過去很長一段時間，物企的獨立性都近乎于一個偽命題。

不過，如今金科服務(wù)已不再受控于金科地產(chǎn)，且其對地產(chǎn)的依賴本來就不大。

憑借優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌口碑，金科服務(wù)已經(jīng)形成了自我“造血”能力，并展現(xiàn)出一定的穩(wěn)健性和持續(xù)性。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，金科服務(wù)合約建筑面積達到3.60億平方米，63.5%為獨立第三方開發(fā)的物業(yè)；同期，在管建筑面積約2.55億平方米，其中57.3%為獨立第三方開發(fā)的物業(yè)。

報告期內(nèi)，其新增在管面積約4446萬平方米，其中79.7%來自獨立第三方項目，較2021年同期獨立第三方占比提升2.7個百分點。

“全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初預(yù)期”，過去的2022年，整個住宅地產(chǎn)行業(yè)都極度承壓，開發(fā)商新交付的大部分項目的售罄率、接房率和入住率均不盡人意，空置房費用的回款也缺乏保障。在此背景下，金科服務(wù)刻意控制了對新交付住宅項目的拓展節(jié)奏。

與此同時，金科服務(wù)集中評估了在過往高速發(fā)展過程中累積下來的低質(zhì)效、低收繳率、負貢獻的項目，逐步進行系統(tǒng)性撤場，全年撤場在管面積2780萬平方米，避免項目持續(xù)負利潤、或只有利潤無現(xiàn)金流入等現(xiàn)象，以確保實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的長期發(fā)展。

“區(qū)域戰(zhàn)略上，我們將繼續(xù)深耕西南，做實長江沿線，加速核心區(qū)域布局。”截至2022年末，其在西南地區(qū)的在管面積約為1.26以平方米，占比49.5%；而在長江經(jīng)濟帶區(qū)域在管面積達約2.24億平方米，占比88.1%。

差異化競爭格局初顯

地產(chǎn)下行，住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物管賽道競爭激烈，多輪收并購浪潮下行業(yè)集中度亦逐漸變高，存量市場擁擠，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟需跳出傳統(tǒng)“四保一服”業(yè)務(wù)，尋求新的增長點。

通過對行業(yè)的深刻洞察，金科服務(wù)作為行業(yè)第一提出“服務(wù)+科技，服務(wù)+生態(tài)”發(fā)展戰(zhàn)略的物企，已經(jīng)挖掘出了一條清晰的差異化競爭之路，并以此形成新的增長引擎。

作為行業(yè)里最先聚焦和布局餐食服務(wù)的公司之一，金科服務(wù)目前已建立覆蓋“高端餐服、大型中高端團餐、社區(qū)餐飲”的差異化品牌矩陣，疊加與物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的強協(xié)同效應(yīng)，快速搶占萬億餐食服務(wù)市場的機遇。

2022年期內(nèi)，金科服務(wù)多個項目實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與團餐服務(wù)聯(lián)合中標，兩大業(yè)務(wù)板塊在市場化外拓上協(xié)同成效顯著，并搭建了學校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等多個業(yè)態(tài)優(yōu)質(zhì)客戶矩陣。

報告期內(nèi)，其餐食服務(wù)收入總計約為1.98億元，比較2021年同期增加約296.1%。

而在酒店管理服務(wù)板塊，其積累了近20年的高星級酒店運營管理經(jīng)驗，并擁有“金科大酒店”、“圣嘉”，以及“瑞晶”等精品酒店品牌。

報告期內(nèi)，金科服務(wù)先后在貴陽、杭州、重慶新開業(yè)3家中端酒店，通過業(yè)務(wù)重組、模式創(chuàng)新和成本管控，全年實現(xiàn)收入約1.40億元，較2021年同期激增320.9%。

另外還值得一提的是，金科服務(wù)的數(shù)字科技板塊市場拓展能力進一步增強。去年，該板塊來自第三方收入增長112.4%至3780萬元，占比達46%。

多元股權(quán)結(jié)構(gòu)聚力

“與大部分上市公司物業(yè)企業(yè)不一樣，金科服務(wù)其實是一個真正獨立的第三方物業(yè)公司。博裕是大股東，金科是二股東，管理層是三股東，并且管理層持股比例過去一年持續(xù)增加，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)在行業(yè)里非常少見。”

去年11月中旬，博裕集團對金科服務(wù)的要約收購的收尾階段，夏紹飛、韓強，以及執(zhí)行總裁羅傳嵩，三人合計斥資562.25萬港元，共增持43萬股股份，占金科服務(wù)總股本的0.065%。

業(yè)績刊出的同時，金科服務(wù)宣布了一項新的股權(quán)激勵計劃。對于公司重要高管和核心員工，其將支付最高金額不得超過人民幣6.5億元，用于購買獎勵股份給到股權(quán)激勵計劃的受托人，并且會分10年基于一定的業(yè)績指標分期支付。

“一方面，博裕作為長期投資人，現(xiàn)在又是第一大股東，在公司治理、財務(wù)把控方面會嚴格把關(guān)；另一方面，管理層個人利益、公司長期利益以及公司長期市值都是牢牢綁定，可以（激勵他們）帶領(lǐng)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。”吳曉力進一步提到，“在未來，公司也不排除引入新的資源型股東的可能性；且對各種股東結(jié)構(gòu)，都持開放態(tài)度，屆時公司股東結(jié)構(gòu)可能會更加多元化。”

博裕成為金科服務(wù)第一大股東后，在完善公司治理方面已經(jīng)有了切實的行動。

今年2月中旬，原CFO徐國富調(diào)任非執(zhí)行董事，金科服務(wù)迎來新的CFO履職。44歲的閆凌陽，不僅財務(wù)管理經(jīng)驗豐富，而且積累的行業(yè)人脈資源十分廣泛。其曾就職于知名會計事務(wù)所安永、德勤，并一度做到了德勤合伙人的地位。

而業(yè)績報刊發(fā)的當日，金科服務(wù)還同時發(fā)布了《內(nèi)幕消息公告》、《建議更換董事》和《委任聯(lián)席公司秘書》等幾則公告。

據(jù)此，于股東周年大會結(jié)束后，羅利成將不再擔任非執(zhí)行董事，曹國華、陳志峰不再擔任獨立非執(zhí)行董事，以及韓翀不再擔任股東監(jiān)事；同時，博裕委派的董事將增加到三席。據(jù)悉，包括徐國富在內(nèi)，被列入調(diào)動名單的人員，大多都與金科股份有關(guān)系。

吳曉力表示，“在未來，公司也不排除引入新的資源型股東的可能性，且對各種股東結(jié)構(gòu)，都持開放態(tài)度，屆時公司股東結(jié)構(gòu)將更加多元化。”

市場優(yōu)勝劣汰，行業(yè)加速洗牌。在一個可以期待的未來里，市場也在尋找那些穩(wěn)健且仍在尋求自我突破的企業(yè)；在波動周期中，它們展現(xiàn)的穩(wěn)定、韌性和信心，值得更長期的信任。

而過往至今再向未來，始終堅持長期主義，提前布局，多曲線并行發(fā)展，已經(jīng)形成多維度核心競爭力的金科服務(wù)，或許便是這之中的種子選手。

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