編者按: 地產向陽，共赴春天！搜狐財經、焦點財經、搜狐地產聯合推出《樓市探春》系列報道，對話百強房企、全景掃描中國重點50城樓市，聚焦2023年樓市春季行情，本篇直擊上海樓市。
(資料圖)
出品｜搜狐財經&搜狐地產&焦點財經&搜狐焦點上海站
作者 | 陳盼盼 呂明
編輯 | 吳亞
“疫情三年，漲回來只用了一周。”
春節假期剛過，上海樓市就火上了熱搜榜，中介圈更是瘋傳這句話。
盡管這句話有情緒渲染的成分，但不可否認，上海樓市的回暖速度，遠超預期。
二手房成交翻倍，新房積蓄力量
尤其是二手房成交數據持續、快速增長，堪稱“狂飆”。
網簽數據顯示，上海2月份的二手成交超1.93萬套，環比增長139%，同比增加51.75%，直逼去年7月高點。其中，最后一周單日最高達1150套，日均873套，總成交6116套，創下近兩年單周成交最高記錄。
2萬套是上海二手房的“陽春線”，一旦越過意味著市場由冷轉熱。換句話說，上海二手房“小陽春”行情基本確認，且較往年提前。
隨著市場明顯回溫明顯，看房人增加，房東心態方面也出現微妙轉變。上海中原地產分析師盧文曦提及，1月份和房東討價還價還比較容易，但是年后議價空間明顯收窄，一套房子多組客戶看房，讓房東感受到市場風向轉變。
相比二手房，新房交易數據恢復起來要慢一些。2月份，上海新房累計成交面積51.6萬平方米，環比減少46.5%。
業內認為，這主要是受新房供應節奏影響。 上海中原地產統計顯示，2月新建商品住宅供應面積為36.9萬平方米，環比減少22.3%，也是連續出現2個月的下滑。
與此同時，從認籌到最后簽約有滯后性。事實上，新房市場溫度已經回升。2月份有4個項目認籌人數突破千人，且客戶來訪積極性也逐步提升，有樓盤周末來訪可以達到近200組，部分樓盤甚至需排隊等候入場。
在盧文曦看來，上海二手房市場的活躍，對市場心態以及最后轉化為“打新”客戶有幫助。市場已經休息1個多月，也積壓一批客戶，一旦項目抓緊入市，樓市成交數據會快速釋放。
從3月首周數據來看，上海新房成交金額達92.49億元，環比增長12.59%，增幅已回正。
值得一提的是，上海新盤去化成績冰火兩重天。例如，位于上海奉賢南橋和青浦朱家角的兩個樓盤實現“日光”，而臨港105片區的一個項目開盤當日去化率僅17%。
樓市是否真正回暖仍待驗證
想要解釋上海樓市的熱度，并不困難。
一是，因疫情防控疊加春節返鄉被積壓的購房需求在近期集中釋放。
二是，隨著各地購房政策的放松，利好消息越來越多。在經濟提振方案中提及鼓勵住房消費，首套房貸利率再度下探，樓市復蘇勢頭明顯，大家對市場的預期也有明顯改善，購房者入市意愿及信心有所提升。傳導到市場端，表現就愈發明顯。
三是，上海落戶效應持續。去年，通過居轉戶、人才引進實現落戶上海的人數達到64036人，留學生落戶達到3萬多。可見上海新落戶人口增量大，正不斷為樓市提供“房票”數量和潛在置業需求。
雖然是上海“小陽春”提前，但市場是否已筑底，回暖能否持續，仍需后市驗證。
克而瑞認為，近期新房供應放緩和需求釋放，回暖程度十分明顯，但考慮到今年的供應節奏和體量，未來或再度面對競爭激烈的樓市和市場壓力，何時確定樓市的筑底反彈，還需等待市場的反應。
二手房方面，2月成交量明顯上升，但是由于市場仍在以價換量，同時成交量仍未超越2萬套的榮枯線，二手房的回暖與否還需要觀察3月的表現。