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3月13日，廣東揭陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實施多子女家庭住房公積金支持政策的通知》。根據(jù)通知，多子女家庭首次申請住房公積金貸款的，二孩家庭貸款額度可按揭公積金管委〔2022〕3號文件標準上浮10%，三孩家庭貸款額度可按揭公積金管委〔2022〕3號文件標準上浮20%。

事實上，不止揭陽，近期多城住房公積金政策迎來密集調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2022年下半年至今，包括吉林、沈陽、大連、重慶、合肥、南京、揚州、駐馬店等城市，全國已有超40個城市通過優(yōu)化住房公積金政策鼓勵居民購房。這些城市的公積金變化政策大致可分為五種類型：一是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款，即“商轉(zhuǎn)公”；二是提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；三是“帶押過戶”；四是提高貸款額度和延長還款年限；五是“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

多城積極調(diào)整住房公積金政策，一方面可以提高公積金的使用效率，另一方面也是為了刺激樓市交易活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。在寬松的公積金政策下，哪些人群能真正受益？對樓市成交活躍度的提升又有多大效果？

五大政策調(diào)整，誰能受益？ 

從各地政府推行的公積金政策實施細則來看，這波政策紅利受惠人群各有指向，以“商轉(zhuǎn)公”為例，在多個啟動房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當?shù)乩U存職工家庭。還有河南洛陽等部分地區(qū)提出“商轉(zhuǎn)公”僅限于純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，或明確辦理“商轉(zhuǎn)公”的前提條件是，申請人已自籌資金提前結(jié)清原商業(yè)貸款。這意味著，能夠滿足“商轉(zhuǎn)公”資格的購房者，之前要么不滿足公積金貸款條件而采用了純商貸，要么需要短期籌集一筆過橋貸款先結(jié)清商貸，這對于購房者壓力也比較大。

至于“帶押過戶”則是便利了二手房賣家和買家。以往賣房人在過戶交易前需要籌措資金用于清貸，之后還要經(jīng)過注銷抵押、辦理交易過戶、買房重新設(shè)立抵押等多個環(huán)節(jié)。“帶押過戶”允許存在抵押的房產(chǎn)可在抵押狀態(tài)下直接辦理產(chǎn)權(quán)過戶，無需提前結(jié)清原貸款，簡化了二手房交易流程，有助于縮短二手房交易周期。遼寧大連，河南三門峽近期都先后完成了首例“帶押過戶”交易。

而“一人購房全家?guī)汀保傅氖窃诋數(shù)剡B續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的購房人，在省內(nèi)購買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購房首付款和對沖償還住房公積金貸款。直系親屬是指購房人及其配偶的父母或子女。不難發(fā)現(xiàn)這項業(yè)務(wù)在多數(shù)城市的受惠人群是購買首套房的當?shù)乩U存職工家庭，而購房人及配偶的父母或子女要想幫忙使用公積金還款，其個人公積金賬戶都要處于正常繳存狀態(tài)。

另外，提取公積金用于首付、提高住房公積金貸款額度和延長還款期限等政策大多也是只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當?shù)乩U存職工家庭。其中生育多孩家庭住房公積金貸款最高額度比一般家庭可再提高一部分。

公積金發(fā)威？莫把“結(jié)果”當“原因”

隨著多地推出住房公積金優(yōu)惠政策，一定程度上確實能激活民眾購房需求，對當?shù)貥鞘腥齑嫫鸬椒e極作用。以湖南為例，3月15日，湖南省直單位住房公積金管理中心發(fā)布2月熱點問題月報，稱受樓市回暖和公積金惠民政策的影響，省直公積金中心貸款業(yè)務(wù)辦理量短期內(nèi)大幅提升，其中二手房業(yè)務(wù)和“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)增長近2倍。

但目前來看，公積金政策的相關(guān)調(diào)整主要集中在三、四線城市，但在這些城市實際實施過程中，也遇到了諸多障礙，導致公積金政策的效果達不到預(yù)期。這一方面與各地公積金貸款手續(xù)簡繁程度有關(guān)，另一方面也與公積金貸款群體的比例有關(guān)。

在諸多三四線城市，由于住房公積金貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期長，從而導致普遍存在一些樓盤“不歡迎”甚至不接受公積金貸款。此前有新聞報道，山東濟南某個樓盤規(guī)定，購房者如果使用公積金貸款，則不能享受優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠。

其次，在有些房價較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行出于利潤考量，會對組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度要求，對小額房貸無積極性，因此很多購房者為了買房，只能全額商貸，從而導致公積金政策優(yōu)惠無用武之地。

此外，在很多三四線城市種，使用公積金貸款買房的群體并不是購房主力。以濟南為例，濟南住房公積金管理中心2022年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款市場上，只有27.5%的購房者使用公積金貸款，這意味著使用公積金貸款人群的市場占有率不到三成。

而放眼全國，公積金覆蓋率也并不算很高。據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年全國重點22城市的公積金實繳職工數(shù)，在城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)中的平均占比為50%。也就是說，這些重點城市中有一半繳納了職工養(yǎng)老社保的人并沒有繳納住房公積金，無法享受到公積金政策優(yōu)惠。

事實上，早在2014年就出現(xiàn)過多地政府通過放寬公積金貸款政策來刺激市場需求，但據(jù)相關(guān)報道統(tǒng)計，雖然大部分城市公積金調(diào)整之后，能夠在短期內(nèi)促進樓市快速成交，但對中長期來說并沒有持續(xù)刺激效果，比如揚州于2014年5月中旬放寬公積金提取，商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復正常成交量，其他公積金調(diào)整的城市，比如佛山、無錫、長春、蘇州、濟南等城市，在公積金放寬調(diào)整之后的2-3個月內(nèi)，也均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復正常。

不難看出，公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激三四線城市購房需求的釋放，但并不是長久之計。這主要是因為三四線城市的樓市低迷是多種因素引起的，其中包括人口流出、經(jīng)濟發(fā)展不均衡、房地產(chǎn)開發(fā)過度等問題，這些問題不能僅僅依靠公積金政策來解決。

公積金優(yōu)惠政策可以在一定程度上刺激房地產(chǎn)市場，但要想解決三四線城市的樓市低迷問題，需要政府采取更全面、系統(tǒng)的政策措施，從供給端來說，進入存量市場之后，如何規(guī)劃改善性住房建、如何完善租房市場供給、如何提升醫(yī)療教育等配套生活服務(wù)的保障，是推動房地產(chǎn)市場從“走量”到“走質(zhì)”的重要抓手，從需求端來看，除了優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)之外，建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在提升居民的收入水平的同時，能夠吸引更多的人口流入，則是三四線城在中長期更應(yīng)該關(guān)注的問題。對于購房者來說，從長期來看對公積金購房的需求只是結(jié)果，而不是原因。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個人觀點，與平臺無關(guān)）