文/樂居財經 魏薇
前不久，港股房地產板塊開閘，經歷了三次遞表的嘉創地產以介紹方式成功登陸港交所。
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希望燃起。3月13日，中億基業第三次向港交所主板遞交上市申請。
在此之前，中億基業曾于2021年5月11日首次在港交所遞表，去年4月19日，中億基業二次遞表。從第一次遞表到第三次遞表，前后時間跨度將近兩年。
第三份招股書中，中億基業主要更新了其在2022年內的業績。以合約銷售計，中億基業于2022年在中國所有房地產開發商中排名第105位。
中億基業的規模并不算大。其主耕西北樓市，在銀川和西寧地帶算的上是領頭羊。有研究資料表明，其2022年在銀川的所有開發商中排名第一，且自2014年至2021年連續八年在銀川及西寧的所有開發商中排名第一。
這幾份招股書，暴露出中億基業近年來毛利率下滑、區域布局單一土儲不足等問題。截至2022年末，中億基業的土地儲備合計662.7萬平方米，其中，648.13萬平方米位于中國西北地區，占比97.8%。其在寧夏、青海兩地的土地儲備占比分別為52.0%、40.1%，二者加起來占比高達92.1%。
捆綁萬科
股權方面，中億基業由公司董事長方陸持有42.91%的股份、龔帆擁有9.14%、張君擁有6.17%、王小平擁有5.63%、仇建萍擁有5.41%；代表約30名員工持股的三家員工持股平臺分別持股16.67%、11.01%、2.93%，合計約30.61%；此外，第三方投資人YangHawkYing持股0.13%。
董事會現由七名董事組成，包括三名執行董事、一名非執行董事及三名獨立非執行董事。地產界著名大佬馮侖也赫然在列，其與歐陽寶豐、路林共同擔任中億基業的獨立非執行董事。
馮侖曾一手創立了萬通集團，與萬科王石、SOHO潘石屹、華遠集團任志強曾被并稱“地產四大天王”。歐陽寶豐曾擔任寶龍地產、新鴻基地產首席財務官，復星地產、三盛地產的財務總監。
除了房地產行業的知名人士，在歷次的招股書中，中億基業均多次提到了和萬科之間的合作。
2017年9月28日，中億基業和萬科成立了中房萬科實業，作為與萬科集團的戰略合作平臺。其中，寧夏中房實業持股40%、萬科集團持股40%、深圳花銀持股20%。
截至2022年末，中房萬科實業擁有位于銀川及西寧的9個開發項目，中億基業應占總建筑面積209.45萬平米。
在第一份招股書中，中億基業表示，正是得益于和萬科集團的業務合作，公司在往績記錄期間進行了業務擴張，實現公司的收益增長。
在第二份招股書中，中億基業稱憑借萬科集團的品牌知名度及行業專業知識，公司能夠鞏固現有市場地位，并逐步擴展至不同地區，與其緊密合作對公司的貢獻甚大。
在最新的招股書中，中億基業稱可利用萬科集團的全國網絡、市場聲譽、財務實力及行業經驗，鞏固我們于現有市場的地位，并逐步擴展至不同地區；與萬科集團的業務伙伴關系將繼續在未來發展中發揮重要作用。
從數據上來看，與萬科的合作，確實為中億基業貢獻了不少收益。2020-2022年，中房萬科實業貢獻的總收益分別12.09億元、79.72億元及57.98億元，分別占相關期間中億基業總收益的21.5%、61.6%及50.3%。
負債持續走高
截至2022年末，中億基業擁有42個處于不同發展階段的物業開發項目，應占總建筑面積662.7萬平米，其中37個項目由其附屬公司開發、5個項目由聯營公司開發。
業績方面，2020-2022年，中億基業分別實現收入56.36億元、129.45億元、115.16億元，對應的凈利潤分別為8.71億元、13.84億元、13.00億元，毛利率分別約為31.8%、24.7%、24.5%。
對于2020年到2021年的毛利率大幅下滑，招股書中稱主要是由于中億基業在2021年內的物業開發及銷售業務以及管理咨詢及其他服務產生的毛利率減少。其中，住宅物業開發及銷售的毛利率由2020年的28.4%降至2021年的23%，原因是土地使用權成本較高，以及交付室內精裝工程的物業比例增加。
業務擴張之下，中億基業的債務總額也在上漲，從2018年末的13.12億元增加至2022年末的22.64億元。2023年1月末，這一數據上升到了26.46億元。
中億基業在招股書中表示，其維持大量借款為業務提供資金。2020年、2021年、2022年，中億基業的借款總額（包括計息銀行借款、租賃負債和來自其他第三方公司的借款）分別為18.88億元、23.98億元、19.9億元，對應的財務成本分別為3799.3萬元、5073.4萬元、4121.3萬元。
值得注意的是，在2020年和2021年，中億基業的利息開支總額分別為2.37億元和2.36億元，資本化利息的占比分別高達83.9%和78.5%。在2022年，資本化利息占利息開支總額的占比也高達78.8%。