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出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

地產下行效應，已經不可避免的照進了物管領域。

自3月初以來，已經至少有5家物企發布盈利預警，碧桂園服務、綠城服務均出現不同程度利潤下滑，佳兆業美好收益減少約30%至35%，融創服務和金科服務甚至發生虧損。

房企業績的下滑或虧損效應，正在殃及旗下物企的盈利水平。

截至3月15日，已至少有75家房企披露業績預告，有45家預計虧損。其中34家央企、國企和混合所有制企業中有17家歸股凈利潤預虧損，41家民企中有28家預虧。

克而瑞研究報告顯示，百強房企全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，有近9成百強房企累計業績同比下跌，業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家。

對于房企而言，2022無疑是艱難的一年，多家房企關聯的物企也由此被波及，從業績預告中可以看到，碧桂園服務2022年稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤均大幅下滑，預計將同比下降34%-40%、45%-51%和51%-57%。

綠城服務預計2022年度核心經營利潤及股東應占溢利分別同比下降5%-10%及30%-40%；融創服務預計2022年度未經審核的公司擁有人應占虧損不超5億元；金科服務預期2022年錄得股東應占虧損18億至23億。

至于利潤下滑或虧損原因，上述幾家物企給出的解釋雖各有差異，但也有一些共性因素，主要體現在商譽及其他無形資產減值、應收賬款及其他應收款減值準備增加，以及房地產行業下行和疫情的影響。

虧損背后：商譽、應收賬款減值

當前上市物企絕大多數是由房企分拆上市，隨著過去一年地產行業風險不斷發酵，不少民營陷入流動性危機，直接造成了關聯物企業務收入大幅下滑，盈利水平承壓。

融創服務和金科服務便是如此，其背后關聯的房企分別為融創中國和金科股份，2022年遭遇不同程度的債務危機，致使旗下的物業公司發生虧損，這一點業績預告中也有體現。

融創服務指出，虧損只要由于對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加所致。2022年基于關聯方應收款項回款情況，對非業主增值業務做出主動調整，非業主增值服務的業務規模大幅下降。但其也強調，若剔除非業主增值業務，2022年的其他核心業務毛利額不會低于2021年同期。

金科服務對于自身的虧損，解釋的很詳盡，主要有三個方面：一是關聯房地產開發商客戶及部分第三方客戶面臨流動性困境，金科服務對賬面的其他應收款項、應收賬款等資產均進行了減值測試、并計提了合理減值；

二是2021年進行了一系列并購并錄得較高商譽。受地產及物業市場行情變化影響，2022年對這些并購產生的商譽計提了合理減值；

三是2022年嚴格控制了業務擴張節奏，主動關停收縮了諸多毛利潤較高、但是回款保障較差的非業主增值等業務；

四是因為新冠疫情管控和為了保證現金流而退場部份低質效項目等因素，在2022年期間產生了較多的臨時性費用。

據了解，疫情防控在收入端影響物企收繳率，在成本端加大物企的投入，主要體現在人工成本、防疫物資成本、配套物資成本等的增加。同時，受到疫情防控影響，物企的增值業務開展難度增加。

“雖然因這些因素產生較大的會計虧損，但大部分為非現金性質，2022年當期依然取得了健康的經營性現金回流，錄得經營性現金流介乎3.5億至4.5億。”金科股份表示，雖然2022年計提了合理減值，但也在力爭解決應收款問題，加速抵債資產的去化，將損失降至最低，

帶來更多現金回流。

盈利承壓共性因素

綠城服務的利潤下滑因素，也大致如此，主要有兩個：一方面是應收賬款及其他應收款減值準備增加，以及金融工具等資產減值增加；另一方面是受房地產行業環境及疫情反復影響，導致收入增幅下降的同時成本上漲。

作為物管行業的龍頭，碧桂園服務的盈利能力備受關注，此前發布業績預告后還曾引發港股市場的一小波震動，其將利潤下滑因素主要歸于自身：一是因疫情防護措施產生額外的防疫成本；二是疫情封控期間部分業務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產生負面影響；三是由于若干并購事項帶來的商譽及其他無形資產減值。

瑞銀也指出，由于碧桂園服務是行業龍頭，2022年業績表現未及預期，可能會對其他物業管理公司產生負面影響，尤其是過去積極并購的公司，可能會產生商譽減值。

從四家物企綜合判斷，并購產生的商譽減值，以及資產和應收賬款減值，成為其盈利下滑的共性因素；尤其是關聯方出險的物企，應收賬款及其他應收款減值成為其虧損的主因之一。

但東吳證券指出，隨著頭部開發商現金流在 2023 年的逐步好轉，頭部物業公司的應收賬款增速將在 2023 年同步回落，頭部物業公司計提應收賬款的減值而對業績造成的影響將主要發生在2022年，并將在2023年結束影響。

規模擴張，帶動營收增長

雖然盈利普遍承壓，但幾家物企的業績預告中依舊藏著一些閃光點。

碧桂園服務預期2022年營收約 403.8 億元，較2021年增長40%；歸屬于股東的核心凈利潤也預計能增長5%；綠城服務預期收入也將錄得超過18%的增長，2021年收入為125.56億元。

在此背景下，申港證券預計 2022 年全年物企營收多數仍保持增長，但整體盈利情況由于受到多重不利因素影響承壓下滑。

根據2022年上半年在管面積與克而瑞物管 2022年在管面積數據對比，TOP20物企在管面積數據均保持正增長，面積的增長預計也會為物企帶來營收的增長。這也體現出了市場外拓的優勢，能夠幫助物企在關聯方業務退坡后維持可持續的增長。

即便房地產行業近兩年處于深度調整期，但規模擴張仍然是各大物企發展的一個重要戰略方向。克而瑞數據顯示，2023年2月，TOP50企業新增合約面積約10931萬平方米，較1月上漲29.4%，其中碧桂園服務新增合約面積最高，為815萬平方米。

東吳證券也認為房地產行業即將步入發展新階段，大部分開發商都將逐步降低杠桿，民營開發商的開發規模也將有所下降。對于物業公司而言，其關聯方/大股東將來的交付面積也將面臨退坡，持續的、健康的市場化外拓能力將其核心競爭力和長期價值所在。

同時，隨著關聯方對物企業績貢獻的降低，企業未來業績增長的差異將來源于其服務邊界的拓寬，即務實的第二增長曲線。

但其也指出，物企業績競賽已經結束，行業開始回歸理性發展，一方面是收購市場的降溫，物企估值水平回落；另一方面是關聯地產公司對物業公司的支持力度驟降，社區增值業務也開始去偽存真。未來行業合理的復合增速應該處于 10-20%區間，頭部公司將努力維持 20-30%的增速區間。