樂居財經(jīng)孫肅博2月17日，首開股份(600376.SH)回復(fù)上交所監(jiān)管函。
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據(jù)悉，首開股份于2023年1月30日發(fā)布2022年年度業(yè)績預(yù)告，公司自2001年上市以來，首次發(fā)生年度虧損。上交所向其發(fā)布《關(guān)于對北京首都開發(fā)股份有限公司業(yè)績預(yù)告相關(guān)事項的監(jiān)管工作函》。
首開股份回復(fù)表示，公司第四季度歸母凈利潤出現(xiàn)大額虧損原因為第四季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目以合作項目為主，雖然產(chǎn)生的毛利額、凈利潤尚可，但由于權(quán)益占比不高，對合并口徑歸母凈利潤的貢獻不足，同時第四季度三項費用剛性支出，導(dǎo)致第四季度合并報表歸母凈利潤為負。
據(jù)首開股份披露，公司度實現(xiàn)多項目交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，但房屋銷售毛利率相比第三季度偏低，為15.69%；公司第四季度銷售費用預(yù)計7.2億元，全年銷售費用預(yù)計15億元，四季度銷售費用較高主要隨著房屋銷售結(jié)利形成；公司第四季度管理費用預(yù)計4.6億元，全年管理費用預(yù)計12.9億元；公司第四季度財務(wù)費用預(yù)計10.5億元，全年財務(wù)費用預(yù)計30.5億元；計提存貨跌價準備6-8億元，其中存貨跌價準備主要是對廈門市同安區(qū)九瓏岸項目計提準備4億元；公司聯(lián)合營企業(yè)情況：公司聯(lián)營和合營企業(yè)因毛利偏低、部分企業(yè)結(jié)利虧損、計提減值準備等多因素造成公司第四季度確認投資損失預(yù)計13-16億元。因此，公司不存在前三季度成本費用應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)等利潤調(diào)節(jié)情形。
對于房地產(chǎn)銷售收入下滑的具體原因及合理性，首開股份表示，相比2021年，公司2022年主要因竣工面積下降及銷售規(guī)模下滑導(dǎo)致營業(yè)收入下滑。公司2022年竣工計劃530萬平方米。根據(jù)目前未經(jīng)審計數(shù)據(jù)，實際竣工面積492萬平方米，與2021年的680萬平方米相比下滑28%，結(jié)算收入下滑26%，從而對結(jié)利造成較大影響。
2022年，首開股份實現(xiàn)銷售面積317.81萬平方米，同比下降19.06%；銷售金額869.63億元，同比下降24.32%。首開股份表示，公司銷售規(guī)模雖然出現(xiàn)了下降。但從市場公開信息來看，公司銷售規(guī)模下降與同行業(yè)整體情況不存在趨勢性差異，優(yōu)于全行業(yè)銷售下滑數(shù)據(jù)，且下降幅度低于行業(yè)水平。
對于公司毛利率大幅下滑的原因及合理性，是否存在進一步下滑的趨勢或風(fēng)險，首開股份表示，報告期內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房價及成交規(guī)模下降，行業(yè)整體毛利率呈下降趨勢。
2022年項目毛利率下降有兩方面主要原因：一方面房屋實際銷售價格不及拿地時預(yù)期售價，另一方面本期結(jié)利項目獲取土地主要集中在地產(chǎn)市場高點時期的高溢價地塊，土地成本偏高。
據(jù)統(tǒng)計，2021年公司結(jié)算項目中，部分項目拿地較早，土地成本占收入比例（地貨比）為33.74%，相比2022年公司主要結(jié)利項目（占結(jié)利收入的90%）綜合土地成本占收入比例（地貨比）高達53.04%。建安成本相較土地成本對毛利率影響較小。
對于本期計提減值的原因及合理性，首開股份表示，報告期內(nèi)，公司預(yù)計計提存貨跌價準備6-8億元，主要是對廈門九瓏岸項目計提準備4億元。
首開股份稱，廈門九瓏岸項目位于廈門市同安區(qū)，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價款21.9億元，總建筑面積10.8萬平方米，其中地上計容面積7.5萬平方米，樓面地價近3萬元每平方米。項目于2018年三季度開工，于2022年下半年竣工，現(xiàn)處于現(xiàn)房銷售階段。受經(jīng)濟環(huán)境影響，廈門新房售價最近兩年出現(xiàn)持續(xù)下滑，購房者觀望情緒強烈，廈門公司為加快資金回流，下調(diào)了銷售價格。按照目前預(yù)計售價測算，本年需計提存貨跌價準備4億元。
對于核實并說明主要交易性金融資產(chǎn)明細及其公允價值變動金額，以及后續(xù)是否存在持續(xù)下跌風(fēng)險，公司擬采取的風(fēng)險應(yīng)對措施，首開股份表示，報告期內(nèi)公司所持有的交易性金融資產(chǎn)受二級市場表現(xiàn)及疫情影響產(chǎn)生了較大波動。
其中控股子公司首開盈信投資管理有限公司通過投資中信并購?fù)顿Y基金（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市信中龍成投資合伙企業(yè)（有限合伙）間接持有上市公司康龍化成（300759.SH）股票，報告期末合計間接持有約1,700萬股。報告期內(nèi)，上述產(chǎn)品運行正常，回收資金超3億元，累計回收資金4.7億元，已覆蓋兩項目投資成本，收益率水平良好。報告期末康龍化成股價與期初股價差距較大，期初股票價格為141.27元每股，期末股票價格下跌至103.01元每股（復(fù)權(quán)后）。對于上市公司股票的估值，公司及產(chǎn)品管理人參考《證券投資基金投資流通受限股票估值指引》規(guī)定方法，對股票歷史波動率，所處板塊等因素給予相應(yīng)的估值折扣與調(diào)整，故康龍化成報告期內(nèi)的股價變化，并不完全體現(xiàn)在公司交易性金融資產(chǎn)科目。經(jīng)調(diào)整后，上述兩只產(chǎn)品所持有的康龍化成股票預(yù)估對公司交易性金融資產(chǎn)造成1.5億元減值。
首開股份稱，公司持有的交易性金融資產(chǎn)價值與其對應(yīng)標的資產(chǎn)的二級市場表現(xiàn)或宏觀市場環(huán)境相關(guān)度較高，后續(xù)不排除進一步下跌的可能。對此公司擬采取下列措施以應(yīng)對緩釋風(fēng)險：（1）充分與相關(guān)產(chǎn)品的基金管理人溝通，全面了解掌握基金運行情況，持續(xù)關(guān)注標的資產(chǎn)市場表現(xiàn)情況，對基金未來的發(fā)展及潛在風(fēng)險做出預(yù)判與預(yù)案；（2）充分考慮未來二級市場及宏觀市場環(huán)境可能的變化情況及趨勢，對可供出售金融產(chǎn)品的估值進行充分考慮，合理給予流動性折讓。