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穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策措施，也應(yīng)與我國宏觀調(diào)控政策相結(jié)合，尤其是及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行的沖擊。

盛松成中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長

中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道

2023年房地產(chǎn)市場如何開局起步？從中央到地方都給出了答案：穩(wěn)！

“盡管有關(guān)邊際放松房地產(chǎn)需求調(diào)控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續(xù)出臺(tái)，并為市場恢復(fù)創(chuàng)造了條件，但成效尚不顯著。”中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房價(jià)預(yù)期仍較弱，房地產(chǎn)市場修復(fù)可能需要較長時(shí)間。

時(shí)隔近20年，房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位被重新提起，監(jiān)管層不斷豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策。那么，房地產(chǎn)市場能否在2023年恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行？

盛松成認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場不能、也不會(huì)硬著陸。從歷史和國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)硬著陸有兩個(gè)主要特征，一是房價(jià)迅猛和持續(xù)下跌，二是引發(fā)經(jīng)濟(jì)的全面衰退，如20世紀(jì)80年代末90年代初的日本和次貸危機(jī)期間的美國，我國并沒有這樣的跡象。目前短期經(jīng)濟(jì)沖擊拖累了樓市企穩(wěn)。隨著經(jīng)濟(jì)逐步修復(fù)，我國房地產(chǎn)市場一定能實(shí)現(xiàn)軟著陸，盡管這需要時(shí)間。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2022年房地產(chǎn)市場跌宕起伏，回望過去一年，您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有什么總結(jié)？

盛松成：去年年底兩個(gè)月，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺(tái)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本方向是正確的，最近一輪房地產(chǎn)市場下行反映的不是政策方向的問題，而是政策調(diào)整的實(shí)施強(qiáng)度、節(jié)奏以及疫情的影響。

從2021年5月房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露后調(diào)控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn)：第一階段房企努力自救；第二階段中央提出壓實(shí)地方政府“保交樓、穩(wěn)民生”的責(zé)任；第三階段金融支持有助于房地產(chǎn)市場“軟著陸”。監(jiān)管層圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)供求雙方的金融政策，供給端主要是緩解房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目融資難題，需求端全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的政策邏輯鏈也逐漸清晰，相信在各方共同努力下，市場預(yù)期有望改善。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。中國房地產(chǎn)市場不能也不會(huì)硬著陸。我國還在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房改善需求潛力較大，居民收入也仍然有較大增長空間。與房地產(chǎn)泡沫前的美國和日本相比，2021年中國城鎮(zhèn)化率為64.72%，遠(yuǎn)低于1990年日本的77.37%和2005年美國的79.93%。

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年1月起從中央到地方密集出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市政策，未來政策是否還有一定打開空間？如何更好發(fā)揮穩(wěn)樓市作用？

盛松成：目前邊際放松房地產(chǎn)需求調(diào)控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續(xù)出臺(tái)，并為市場恢復(fù)創(chuàng)造了條件，還需要進(jìn)一步改善預(yù)期。同時(shí)，有效、有力應(yīng)對(duì)居民收入下降也是穩(wěn)樓市重要舉措。

我們最近的研究發(fā)現(xiàn)，去年第四季度我國居民房地產(chǎn)按揭貸款的違約情況明顯增加，居民購房愿意呈下降趨勢(shì)，主要原因是短期經(jīng)濟(jì)沖擊導(dǎo)致居民收入下降，而非“保交樓”推進(jìn)不力。這其實(shí)是一個(gè)“好消息”，因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)正在波動(dòng)中逐步企穩(wěn)。

目前“穩(wěn)樓市”應(yīng)聚焦于通過經(jīng)濟(jì)增長恢復(fù)居民購買力，從而避免“居民收入下降——房地產(chǎn)繼續(xù)大幅拖累經(jīng)濟(jì)——預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱”的非良性循環(huán)。對(duì)此我建議，積極的財(cái)政政策應(yīng)更多向民生領(lǐng)域傾斜，并著力促進(jìn)內(nèi)需增加，縮短經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長的時(shí)間，這是改善居民預(yù)期和提高收入的根本途徑。同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍應(yīng)保持政策定力，在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，繼續(xù)幫助行業(yè)度過困難期，但要避免過度刺激市場。此外，還應(yīng)增加與市場的政策溝通，對(duì)未來我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場的觀望情緒。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2023年，您對(duì)我國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展有何期待？

盛松成：隨著疫情防控政策的調(diào)整，今年經(jīng)濟(jì)整體有望實(shí)現(xiàn)良好增長。但疫情防控優(yōu)化的滯后影響，疊加去年一季度經(jīng)濟(jì)增速基數(shù)較高等因素，今年一季度的穩(wěn)增長壓力比較大，且今年經(jīng)濟(jì)仍然面臨著疫情感染反復(fù)等不確定性，總之要把經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展放到更加重要的位置。

目前，房地產(chǎn)市場觀望情緒較濃，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來的預(yù)期修復(fù)對(duì)房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢(shì)將產(chǎn)生較大影響。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于房地產(chǎn)市場處于觀望的居民占比在20%左右，這部分“觀望者”往往是有購買力的群體，隨著預(yù)期改善有望轉(zhuǎn)化為有購房計(jì)劃的購房者。因此，穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策措施，也應(yīng)與我國宏觀調(diào)控政策相結(jié)合，尤其是及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行的沖擊。我相信，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)終將過去。