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    環(huán)球精選!成見 | 創(chuàng)紀錄式業(yè)績盈警與房地產(chǎn)“雷聲”

    2023-02-01 09:52:26    來源:觀點網(wǎng)    

    觀點網(wǎng) 春節(jié)期間A股休市長達9天,期內(nèi)其他地區(qū)股市走勢喜人,市場原盼望這里也能走出“開門紅”行情。但1月30日A股高開低走,萬科等房企則錄得下跌,與外界預(yù)期難免有落差。


    (資料圖片)

    當天收盤后,A股上市公司抓住信批規(guī)定的“尾巴”密集發(fā)布業(yè)績預(yù)告。根據(jù)滬深兩市的要求,上市公司預(yù)計年度經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)凈利潤為負虧損,凈利潤同比上升或下降50%以上,實現(xiàn)扭虧為盈,以及凈資產(chǎn)為負等情況的,應(yīng)當在1月31日之前披露。

    在業(yè)績預(yù)告的名單之中,盡管不乏諸如比亞迪這類繼續(xù)高歌猛進的企業(yè),但企業(yè)預(yù)虧的情況同樣觸目,房地產(chǎn)板塊堪稱雷聲不斷。

    觀點新媒體粗略統(tǒng)計,僅1月30日晚至1月31日早間就有30余家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告,且絕大多數(shù)屬于盈警類別,至多虧損達250億元,最高降幅接近29倍。

    其中,榮盛發(fā)展預(yù)計2022年虧損繼續(xù)擴大至約190-250億元,同比降幅283%-405%;藍光發(fā)展虧損擴大至219.37億元,同比降幅59%;金科股份盈轉(zhuǎn)虧95-190億元;陽光城虧損80-110億元;華僑城盈轉(zhuǎn)虧80-100億元;泛海虧損70-100億元;中南建設(shè)則虧損75-90億元。

    但仍有個別幸運兒數(shù)據(jù)光鮮,華夏幸福從2021年虧損390億元優(yōu)化至去年的盈利11-16億元,考慮到其主要由于債務(wù)重組取得重大進展,拉動了非經(jīng)常性損益,這并不具有普適性。實際上,該公司扣非凈虧損仍高達168-173億元。

    隨著業(yè)績雷聲的增加,在預(yù)虧房企的映襯下,1月初首先釋放盈警信號的保利發(fā)展、招商蛇口,反倒成為降幅“偏溫和”的少數(shù)。觀點新媒體曾擔憂,保利、招商僅是房企業(yè)績加速下探的先頭部隊,如今不幸言中。

    從頭部房企到百強陣容,它們的際遇已一再佐證一個既定事實:2022年是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上最為艱難的一年。

    對于大部分房企而言,去年業(yè)績下降主要有三方面誘因:第一是房地產(chǎn)市場持續(xù)下行及現(xiàn)金流安排等影響,項目交付量、毛利率均出現(xiàn)大幅下滑,導致整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模、毛利潤受拖累。同時項目停工導致資本化利息變成費用化,從而產(chǎn)生虧損。

    第二,面對房地產(chǎn)市場需求下滑,多數(shù)企業(yè)選擇調(diào)整策略加大去化力度,采取了降價促銷、去庫存等舉措,尤其是現(xiàn)房庫存去化可以實現(xiàn)當期銷售當期確認收入,加劇了虧損。國家統(tǒng)計局披露,去年全年商品房銷售均價9814元/平方米,同比下降3.2%。

    第三,基于審慎性原則對存在減值跡象的資產(chǎn)計提減值準備,這在市場情況變化的情況下同比有所增加。比如,藍光發(fā)展去年全年計提約160億元減值損失,較三季末近乎翻番,主要為存貨跌價準備。

    相比于業(yè)績下降,虧損對企業(yè)造成的殺傷力更大,最直接表現(xiàn)是對凈資產(chǎn)的反噬作用。若虧損規(guī)模過大,還容易導致凈資產(chǎn)為負,上市公司面臨被ST(俗稱戴帽)的命運。

    截至2022年底,凈虧損最高的房企中,藍光發(fā)展預(yù)計凈資產(chǎn)為-208.21億元,中天金融凈資產(chǎn)約-6.09至-20.09億元,具有金融屬性的泛海控股凈資產(chǎn)則約為-6至-36億元。由于凈資產(chǎn)為負,根據(jù)規(guī)定它們的股票交易將被實施退市風險警示。

    二級市場卻是另一番光景。房企業(yè)績下降甚至巨額虧損的公告披露后,投資者群體中驚慌、質(zhì)疑、指責之聲并不鮮見。但1月31日開盤,滬深地產(chǎn)板塊下探后迅速反彈,最后個股都錄得小幅下跌或翻紅,外界所擔心的跌停潮并未出現(xiàn)。

    樂觀派多將此解讀為業(yè)績壓力加速釋放,經(jīng)過“洗澡”后2023年加快企穩(wěn)回升。

    他們眼中的正面案例便是萬科,后者于2021年創(chuàng)下上市31年來第三次凈利下降記錄,主要原因也與毛利率下降、投資收益減少以及市場下行帶來計提減值等有關(guān)。而去年前三季度,萬科錄得凈利潤增長2.17%,基本實現(xiàn)企穩(wěn)回升目標。

    在小說《三體》里,人類得知外星人入侵后采取了極端的策略,使地球步入大低谷時期。后來他們解放天性,認定活在當下最重要,于是“第二次文藝復(fù)興”誕生,科技和生活質(zhì)量快速提升。

    劉慈欣說這叫“文明免疫力”,人類世界大病一場,觸發(fā)了文明機體的免疫系統(tǒng)。于當下的房地產(chǎn)企業(yè),它們又何嘗不是想觸發(fā)免疫系統(tǒng)。

    去年四季度以來,隨著金融16條等文件出臺,政策端全力支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的方向明確,相當一部分企業(yè)陸續(xù)獲得不同融資工具的支持。但房地產(chǎn)良性循環(huán)仍未完全恢復(fù),根本原因在于企業(yè)基本面改善尚需時日,以及市場購買力尚未完全激活,于是近期相關(guān)鼓勵購房政策頻繁出臺,監(jiān)管層試圖從降低房貸負擔及放寬購房資格等角度解決這一難題。

    理想情況下,隨著更多寬松政策落地,以及市場銷售的恢復(fù),房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)情況及減值規(guī)模有望改善,毛利率水平也有望企穩(wěn),從而帶動業(yè)績穩(wěn)步回升。

    但無論如何,房地產(chǎn)即便恢復(fù)景氣度,也不會再像過往“三高”式發(fā)展。一方面是監(jiān)管層鼓勵行業(yè)積極探索新發(fā)展模式,另一方面房企也從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤、現(xiàn)金流,包括萬科、華潤、旭輝、綠城、招商、融創(chuàng)等陸續(xù)精簡組織,向管理要效益。

    只是為實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變它們已付出了極慘痛的代價,且若不吸取教訓,未來還將制造更多的雷。

    成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界,多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義,而是先定義后理解。

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