觀點網 春節期間A股休市長達9天，期內其他地區股市走勢喜人，市場原盼望這里也能走出“開門紅”行情。但1月30日A股高開低走，萬科等房企則錄得下跌，與外界預期難免有落差。

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當天收盤后，A股上市公司抓住信批規定的“尾巴”密集發布業績預告。根據滬深兩市的要求，上市公司預計年度經營業績出現凈利潤為負虧損，凈利潤同比上升或下降50%以上，實現扭虧為盈，以及凈資產為負等情況的，應當在1月31日之前披露。

在業績預告的名單之中，盡管不乏諸如比亞迪這類繼續高歌猛進的企業，但企業預虧的情況同樣觸目，房地產板塊堪稱雷聲不斷。

觀點新媒體粗略統計，僅1月30日晚至1月31日早間就有30余家房企發布業績預告，且絕大多數屬于盈警類別，至多虧損達250億元，最高降幅接近29倍。

其中，榮盛發展預計2022年虧損繼續擴大至約190-250億元，同比降幅283%-405%；藍光發展虧損擴大至219.37億元，同比降幅59%；金科股份盈轉虧95-190億元；陽光城虧損80-110億元；華僑城盈轉虧80-100億元；泛海虧損70-100億元；中南建設則虧損75-90億元。

但仍有個別幸運兒數據光鮮，華夏幸福從2021年虧損390億元優化至去年的盈利11-16億元，考慮到其主要由于債務重組取得重大進展，拉動了非經常性損益，這并不具有普適性。實際上，該公司扣非凈虧損仍高達168-173億元。

隨著業績雷聲的增加，在預虧房企的映襯下，1月初首先釋放盈警信號的保利發展、招商蛇口，反倒成為降幅“偏溫和”的少數。觀點新媒體曾擔憂，保利、招商僅是房企業績加速下探的先頭部隊，如今不幸言中。

從頭部房企到百強陣容，它們的際遇已一再佐證一個既定事實：2022年是中國房地產發展史上最為艱難的一年。

對于大部分房企而言，去年業績下降主要有三方面誘因：第一是房地產市場持續下行及現金流安排等影響，項目交付量、毛利率均出現大幅下滑，導致整體結轉規模、毛利潤受拖累。同時項目停工導致資本化利息變成費用化，從而產生虧損。

第二，面對房地產市場需求下滑，多數企業選擇調整策略加大去化力度，采取了降價促銷、去庫存等舉措，尤其是現房庫存去化可以實現當期銷售當期確認收入，加劇了虧損。國家統計局披露，去年全年商品房銷售均價9814元/平方米，同比下降3.2%。

第三，基于審慎性原則對存在減值跡象的資產計提減值準備，這在市場情況變化的情況下同比有所增加。比如，藍光發展去年全年計提約160億元減值損失，較三季末近乎翻番，主要為存貨跌價準備。

相比于業績下降，虧損對企業造成的殺傷力更大，最直接表現是對凈資產的反噬作用。若虧損規模過大，還容易導致凈資產為負，上市公司面臨被ST（俗稱戴帽）的命運。

截至2022年底，凈虧損最高的房企中，藍光發展預計凈資產為-208.21億元，中天金融凈資產約-6.09至-20.09億元，具有金融屬性的泛?？毓蓛糍Y產則約為-6至-36億元。由于凈資產為負，根據規定它們的股票交易將被實施退市風險警示。

二級市場卻是另一番光景。房企業績下降甚至巨額虧損的公告披露后，投資者群體中驚慌、質疑、指責之聲并不鮮見。但1月31日開盤，滬深地產板塊下探后迅速反彈，最后個股都錄得小幅下跌或翻紅，外界所擔心的跌停潮并未出現。

樂觀派多將此解讀為業績壓力加速釋放，經過“洗澡”后2023年加快企穩回升。

他們眼中的正面案例便是萬科，后者于2021年創下上市31年來第三次凈利下降記錄，主要原因也與毛利率下降、投資收益減少以及市場下行帶來計提減值等有關。而去年前三季度，萬科錄得凈利潤增長2.17%，基本實現企穩回升目標。

在小說《三體》里，人類得知外星人入侵后采取了極端的策略，使地球步入大低谷時期。后來他們解放天性，認定活在當下最重要，于是“第二次文藝復興”誕生，科技和生活質量快速提升。

劉慈欣說這叫“文明免疫力”，人類世界大病一場，觸發了文明機體的免疫系統。于當下的房地產企業，它們又何嘗不是想觸發免疫系統。

去年四季度以來，隨著金融16條等文件出臺，政策端全力支持房地產平穩健康發展的方向明確，相當一部分企業陸續獲得不同融資工具的支持。但房地產良性循環仍未完全恢復，根本原因在于企業基本面改善尚需時日，以及市場購買力尚未完全激活，于是近期相關鼓勵購房政策頻繁出臺，監管層試圖從降低房貸負擔及放寬購房資格等角度解決這一難題。

理想情況下，隨著更多寬松政策落地，以及市場銷售的恢復，房地產企業的結轉情況及減值規模有望改善，毛利率水平也有望企穩，從而帶動業績穩步回升。

但無論如何，房地產即便恢復景氣度，也不會再像過往“三高”式發展。一方面是監管層鼓勵行業積極探索新發展模式，另一方面房企也從追求規模轉向追求利潤、現金流，包括萬科、華潤、旭輝、綠城、招商、融創等陸續精簡組織，向管理要效益。

只是為實現這種轉變它們已付出了極慘痛的代價，且若不吸取教訓，未來還將制造更多的雷。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。