【資料圖】

作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

最近，地產(chǎn)行業(yè)好消息不斷。同時(shí)，焦灼了一年多的房企化債問(wèn)題迎來(lái)新轉(zhuǎn)機(jī)。多家房企的債務(wù)重組按下“快進(jìn)鍵”。

12月9日，融創(chuàng)中國(guó)公布了境外債務(wù)重組方案。前一天，世茂股份宣布，擬召開(kāi)債券持有人會(huì)議，所有存續(xù)債券停牌。

12月6日，龍光境內(nèi)220億元債券獲得展期，成為第二家境內(nèi)債整體展期房企。

稍早前，華夏幸福披露，超八成持有人簽署境外美元債重組支持協(xié)議，并計(jì)劃定增融資，用于償債、保交樓。當(dāng)代置業(yè)稱(chēng)，已滿足離岸債務(wù)重組生效日期2個(gè)條件。綠地控股宣布9只境外債獲得展期，共計(jì)32.41億美元。

此外，中國(guó)奧園正在積極推進(jìn)債務(wù)重組，向債權(quán)人提交了重組方案。

業(yè)內(nèi)人士指出，近期政策面好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)面向好的方向發(fā)，出險(xiǎn)房企的債務(wù)展期及再融資難度也將相應(yīng)下降。

富力、龍光“闖關(guān)”

此輪房企流動(dòng)性危機(jī)，以去年9月行業(yè)龍頭恒大雷為開(kāi)端，此后宣布債務(wù)違約的房企數(shù)量與日俱增。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)房企數(shù)量已達(dá)52家，房企出險(xiǎn)規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

面對(duì)債務(wù)違約，出險(xiǎn)房企們表現(xiàn)各異，有躺平、擺爛的，也有積極自救的，但債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的不多。

目前，只有富力、綠地、龍光的債務(wù)得以順利展期，率先獲得一絲喘息之機(jī)。

這其中，富力是第一個(gè)進(jìn)行境內(nèi)外債務(wù)整體“打包”展期的房企。

今年7月，富力宣布，完成10筆美元債的整體展期，合計(jì)金額49.43億美元，折合人民幣約332億元，整體展期3-4年。

三個(gè)月后，富力地產(chǎn)再次宣布，8筆境內(nèi)債已完成整體展期，合計(jì)金額135億元，還款期限從4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。

相對(duì)于一筆筆債券展期，富力債務(wù)整體展期的思路，為龍光提供了參考樣本。

11月初，龍光向投資人提交了一份境內(nèi)債整體重組方案。經(jīng)過(guò)幾番磋商、調(diào)整、延長(zhǎng)投票截止時(shí)間，最終于12月6日，龍光境內(nèi)債整體展期獲得債券投資人表決通過(guò)，已展期債券及ABS展期期限為36個(gè)月，未展期債券及ABS展期期限為48個(gè)月。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，富力與龍光能“闖關(guān)”成功，有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

一是企業(yè)基本面較好。富力、龍光項(xiàng)目多數(shù)布局在大灣區(qū)，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，在債務(wù)展期、獲得喘息時(shí)間后，有望盡快脫困。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，富力、龍光資產(chǎn)質(zhì)量、財(cái)務(wù)狀況、總體來(lái)說(shuō)還算健康，只是短期流動(dòng)性面臨困難。近期，信貸、債券、股權(quán)的融資支持政策“三箭齊發(fā)”對(duì)于這類(lèi)民企的扶持力度在加大，令債權(quán)人看到了償債的希望。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也認(rèn)為，富力和龍光本身的國(guó)內(nèi)債部分規(guī)模相對(duì)比較小，加上政策面好轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)債權(quán)人信心比較足。

二是有承擔(dān)債務(wù)的誠(chéng)意。自助者，天助之。面對(duì)錙銖必較的債權(quán)人們，出險(xiǎn)房企積極溝通，紛紛拿出償債的誠(chéng)意。

富力能順利完成境內(nèi)外債券展期的原因之一，在于它拿出了倫敦ONE、馬來(lái)西亞富力公主灣兩個(gè)海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為10只境外債增信措施，讓債權(quán)人心里有底。

龍光獲得通過(guò)的境外債重組方案，不僅較原定展期時(shí)間縮短了6-9個(gè)月，還優(yōu)化了利息支付方案：展期首年利息兌付比例從20%提高至50%，并約定此后半年兌付剩余50%，對(duì)10萬(wàn)以內(nèi)債權(quán)設(shè)置小額兌付條款。

此外，龍光還提供了大灣區(qū)及西南的項(xiàng)目質(zhì)押擔(dān)保，并在與投資人展期過(guò)程中承諾，將嚴(yán)格按照展期方案落實(shí)企業(yè)責(zé)任，全力提升生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，保交付、促銷(xiāo)售、促回籠，以時(shí)間換空間，加快回到良性健康發(fā)展軌道，以切實(shí)行動(dòng)回饋投資人，保障投資人、客戶、合作伙伴等所有利益相關(guān)者的權(quán)益。

在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，龍光通過(guò)境內(nèi)債全面展期，是其展期方案比較切合實(shí)際，考慮到了債權(quán)人的各方面需求。

三是債權(quán)人的妥協(xié)。從利益關(guān)系看，債務(wù)人與債權(quán)人天然對(duì)立。債務(wù)人希望展期越長(zhǎng)越好，前期支付越少越好，而債權(quán)人希望展期期限越短，前期支付越多。

這也是使得展期方案的博弈非常激烈。于債權(quán)人而言，博弈中的適當(dāng)妥協(xié)，也是保護(hù)最大利益的一種選擇。

柏文喜表示，富力、龍光的債權(quán)人對(duì)于當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)有了充分認(rèn)知而被迫接受了債務(wù)展期。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)將“保交樓”放在優(yōu)先級(jí)。若不接受債務(wù)展期，就會(huì)走到破產(chǎn)重整清算這條路，屆時(shí)債權(quán)人損失更大。

化債進(jìn)行時(shí)

富力、龍光的債務(wù)展期，令其他出險(xiǎn)房企看到了希望。它們的債務(wù)重組思路值得出險(xiǎn)房企借鑒和效仿。

目前，越來(lái)越多的房企計(jì)劃債券整體打包展期。

有知情人士透露，奧園擬對(duì)境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行整體打包重組，正在與境內(nèi)投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)總額約為116億元。

12月8日，世茂股份稱(chēng)，擬召開(kāi)債券持有人會(huì)議，所有存續(xù)債券停牌。

業(yè)內(nèi)人士指出，這是先將存量的債券打包停牌，然后針對(duì)所有的債券投資者召開(kāi)持有人會(huì)議，對(duì)所有存量債券整體展期進(jìn)行審議。

除了奧園、世茂股份，融創(chuàng)境內(nèi)債務(wù)重組方案于近日流出。對(duì)比此前的重組方案，融創(chuàng)縮短了部分債務(wù)展期時(shí)間：針對(duì)已經(jīng)展期的債務(wù)，最新方案將展期時(shí)間由3.75年降至3年；針對(duì)目前未展期的債務(wù)，最新方案將展期時(shí)間由4.5年降至4年。

同時(shí)，融創(chuàng)為旗下多筆公司債增加了償付保障措施，用紹興黃酒小鎮(zhèn)以及重慶、廣州、無(wú)錫、濟(jì)南、成都等文旅城項(xiàng)目收益權(quán)提供增信。

據(jù)悉，融創(chuàng)擬定在12月初進(jìn)行表決，方案要求50%債權(quán)人以上投票同意率才可通過(guò)。

相對(duì)于境內(nèi)債重組，境外債復(fù)雜程度更高，推進(jìn)過(guò)程也更曲折，取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展更為不易。

今年9月，華夏幸福公布了對(duì)11筆美元債進(jìn)行債務(wù)重組的計(jì)劃。

12月2日，華夏幸福透露，目前與持有境外美元債券本金總額超過(guò)83.64%的持有人，簽署境外《重組支持協(xié)議》。其中，持有原始債券本金13.15億美元持有人，選擇將其債權(quán)中的部分份額通過(guò)以股抵債受償。

以股代償方案也出現(xiàn)在融創(chuàng)中國(guó)的境外債重組方案中。

12月9日，融創(chuàng)計(jì)劃，將30億-40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；將剩余現(xiàn)有債務(wù)展期，期限為2至8年。

融創(chuàng)稱(chēng)，目前尚未就境外重組的條款訂立正式協(xié)議，將繼續(xù)與債權(quán)人小組進(jìn)行積極和建設(shè)性的對(duì)話。

路漫漫其修遠(yuǎn)兮，融創(chuàng)要想完成境外重組，尚有一段路要走。

化債的關(guān)鍵是自救

不過(guò)，債務(wù)重組完成，并不意味著出險(xiǎn)房企能徹底脫困。

李宇嘉表示，債務(wù)展期只是給房企一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)，最重要的還是自救，加快資產(chǎn)重組，加快銷(xiāo)售，才有機(jī)會(huì)“復(fù)活”。

盡管近期民營(yíng)房企獲得了發(fā)債機(jī)會(huì)，但國(guó)金證券研報(bào)認(rèn)為，民營(yíng)房企面臨的主要困境是銷(xiāo)售下滑回款減少，支持發(fā)債很難解決其資金壓力的根本來(lái)源。

不過(guò)，11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)“金融16條”，其中明確提出“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目”。這預(yù)示著，出險(xiǎn)房企將迎來(lái)資產(chǎn)重組的窗口期。

至于銷(xiāo)售回暖，中信證券預(yù)計(jì)，2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的政策底，房企融資和居民購(gòu)房的監(jiān)管約束、市場(chǎng)化的土地價(jià)格和利率水平對(duì)于房企而言均較為有利，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。

“在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地“。