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    李宇嘉:全國商品房銷售面積跌幅明顯擴大,開發商資金來源進一步惡化

    2023-08-15 12:09:32    來源:金融界    

    8月15日,國家統計局發布1-7月份全國房地產的數據。1—7月份,全國房地產開發投資67717億元,同比下降8.5%(按可比口徑計算);其中,住宅投資51485億元,下降7.6%。商品房銷售面積66563萬平方米,同比下降6.5%,其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元,下降1.5%,其中住宅銷售額增長0.7%。


    (相關資料圖)

    1—7月份,房地產開發企業到位資金78217億元,同比下降11.2%。其中,國內貸款9732億元,下降11.5%;利用外資30億元,下降43.0%;自籌資金23916億元,下降23.0%;定金及預收款27377億元,下降3.8%;個人按揭貸款13950億元,下降1.0%。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱:

    1、1-7月新開工和供地下滑幅度擴大,7月驟降

    1-7月份,新開工下滑24.5%,跌幅比上半年擴大0.2個百分點,供地數據未披露,但根據廣發證券的統計,1-7月全國土地出讓金18435億元,較2022年同期下滑24%。注意的是,7月單月新開工、供地驟降的特征明顯,其中新開工環比6月下滑30.2%,而5-6月份新開工環比都是增長的;7月土地出讓金同比下滑幅度(46%)較6月擴大13個百分點。

    2、銷售下行、預期不穩是主因

    主要原因在于6月份以來,新房銷售同環比下滑幅度加大,特別是7月重點城市同環比下滑幅度超過30%,TOP30重點企業中大部分銷售同比下滑幅度在30%-40%,即便是頭部企業也出現了超季節性的下滑,抑制了開發商拿地、開工的積極性。同時,7月份以來部分穩健房企債券價格暴跌,第二輪暴雷潮甚囂塵上,導致預期進一步轉弱,也是新開工和拿地下滑幅度擴大的原因。新開工和拿地下降,拖累了施工和開發投資,1-7月份開發投資下滑8.5%,今年以來連續下行,且跌幅擴大。

    3、銷售面積跌幅明顯擴大,銷售額一季度以來首次負增長

    1-7月份,全國商品房銷售面積下跌6.5%,跌幅比上半年擴大1.2個百分點,其中住宅銷售下跌幅度(-4.3%)擴大1.5個百分點,跌幅擴大幅度更大。1-7月份商品房銷售額下跌1.5%,為一季度以來首次負增長。環比來看。7月單月銷售面積和金額均“由正轉負”,而且負增長的幅度分別為-46.1%、-44.7%,即6月到7月份銷售面積和金額均驟然下跌。一方面,7月份是季節性淡季,另一方面開發商沖半年業績后,推盤和促銷的積極性有所減弱。更重要的是,7月份房企風險再次蔓延,各方對于后續市場的走勢再次轉弱,同時7月份表態優化調整政策后,居民也在等政策出臺以決定后續的購買選擇,這些都是導致7月份銷售明顯下行的原因。

    4、開發商資金來源進一步惡化

    1-7月份,開發商到位資金同比下跌11.2%,跌幅比上半年擴大了1.4個百分點,在去年同期下跌25.4%(為去年較大跌幅)的情況下,今年再次下跌11.2%,單月環比6月份均“有正轉負”,且負增長幅度較大,可見資金鏈之緊張。其中,作為外源融資的國內貸款下降11.5%,跌幅擴大0.4個百分點,自籌資金下跌23.0%,收窄了0.4個百分點(貸款展期、國央企發債穩定等),顯示金融機構整體對風險還是非常謹慎;作為內源融資的銷售端,定金預收款下滑3.8%,擴大了2.9個百分點,按揭貸款下跌1.0%,為一季度以來首次下跌,主因是銷售下滑,居民按揭買房意愿下降,并非是銀行不愿意放款,事實上銀行額度充裕,也非常愿意投放按揭。

    5、銷售均價上漲因結構性因素

    1-7月份商品房銷售均價同比上漲9.2%,住宅上漲9.3%,單月環比分別上漲2.6和3.1%,主因就是在市場較弱的情況下,中心區定價合理的高端改善盤成交占比擴大,結構性地提高了均價水平。但從國家統計局數據來看,6月份以來新房已經環比下跌,7月份預計跌幅擴大。單月同比方面,7月份商品房價下跌0.3%,住宅均價弱勢增長0.8%,在中心區成交占比增加的情況下,意味著開發商降價促銷是主流。

    6、下一步市場走勢

    在房企風險爆發預期下,加上房價進一步下跌已經形成預期,而居民端在就業、收入等方面并未明顯改善,預計三季度銷售、開工、土地等主要市場指標將弱于二季度。當然,近期各地積極紓困樓市,熱點城市開始降低二套房首付比例,一線城市也在醞釀政策,國家也在出臺各項扶持民企融資的政策,推進城中村改造。近期央行再次下調政策利率MLF,預計接下來房貸利率還會下降,從而對需求進行托底,但這些政策能緩解下行態勢,但根本的問題未解決,在供大于求的新形勢下,難以扭轉下跌的態勢。

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