平潭奧園翡翠嵐都小區建成游樂區。圖為孩子在游樂區蕩秋千。
(資料圖)
莆田市城廂區海峽廣場，工作人員在修繕小區地面，改善小區居住環境。
泉州市豐澤區浦西花園增設保健設施。圖為老年人在體驗保健設施。
服務大田縣天譽小區的物業公司未取得業主大會同意，臨時搭建游泳池沐浴房。圖為工人在進行整改作業。
大田縣天譽小區臨時游泳池沐浴房已經完成整改，恢復綠化。
核心提示
《民法典》第282條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
現實中，屬于全體業主的公共收益常被侵占。規范小區公共收益管理，系民之所盼。2021年初，省紀委監委試點開展“點題整治”，將“整治物業公司侵占業主公共收益、收入及分配不公開等問題”列為18個整治項目之一。近期，我省又在物業服務行業開展專項行動，重拳整治侵占小區業主公共收益行為。
如何建章立制，對小區公共收益進行規范管理？在收入與支出之間，怎樣實現處置公開、公平、公正？本期關注帶來記者的觀察。
把屬于大家的錢算清楚
近日，福州世茂某小區業主古曉華在乘坐電梯回家時，發現電梯里貼著一份公告，上面印著小區公共收益收、支、結存情況。
看到這份公告，古曉華既高興又生氣。高興的是小區公共收益賬目終于公開了；生氣的是，賬雖然公開了，但并不準確。
記者了解到，二季度，該小區公共收益共2.954萬元，包括場地租賃收入2.81萬元，社區傳媒0.144萬元，支出為0。該小區公共收益期末結余約26.7萬元。
“怎么可能只有2項收入？小區地下車庫是對外經營的，停車費沒列進去。”古曉華說。
記者致電小區所在地房管部門，工作人員介紹，小區車位對外經營分三種情況，一種是物業與業主商定私有車位代租，一種是公共車位出租，第三種是占用地庫通道用于停車經營。據了解，該小區車位對外經營同時存在以上三種情況。
“我們會派出審計人員進駐小區，對賬目進行核查，停車收入中屬于小區公共收益的部分將要求物業公司進行公示。”該工作人員表示。
小區公共收益包括哪些？按照省住建廳發布的整治通知，住宅小區業主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；通信基站等設備占地費；屬于全體業主的會所、幼兒園、游泳池（館）、健身室（館）、物業服務用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金收入。
《民法典》第943條規定，業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，并向業主大會、業主委員會進行報告。《福建省物業管理條例》第47條也規定，物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置公示公共部位經營收益情況，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，接受業主監督。
記者從省住建廳了解到，此次整治，就是要依法行政，促進相關法律法規在全省落地。特別推動各物業服務企業進一步規范財務制度，健全住宅小區公共收益賬目、票據、工作臺賬等相關資料，并依法公示公共收益收支情況。
當前，我省各地正深入推進整治工作。如泉州市對478個物業小區開展審計，通過通報、警示、約談、督辦、問責等方式督促企業整改；今年5月，龍巖市城管局創新開啟普法直播，聯合龍巖中院司法人員走進新建小區，實地為收看直播群眾線上解讀物業管理相關法律問題。
用業主的錢辦業主的事
公共收益用于公共支出，也是法規明確的方向。
根據省紀委去年底公布的數據，我省累計存入住宅專項維修資金賬戶、業主大會或業主委員會專戶的公共收益約1.78億元。
如何使用這筆資金？《福建省物業管理條例》規定，前期物業服務期間，物業管理區域內公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的30%。經業主大會決定，公共收益可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。
然而，在未成立業委會的小區，要實現“業主大會決定”，需要經歷復雜且漫長的流程，許多小區公共收益未被動用。
龍巖市新羅區牡丹園小區投用3年多，共1260戶，目前小區業主公共收益年收入合計約15萬元。小區興隆物業負責人溫秀珍告訴記者，該小區從未使用過公共收益。“一般性支出比如電梯維修等，我們一般計入物業經營管理費用，因為動用專項維修資金或公共收益的程序較多，有些時候沒有必要。”
福州市鼓樓區老舊小區眾多，2000年前建成的小區占比過半，多數為單位房改房、安置房，長期未收物業費或低收費，許多業委會或者社區暫時引入物業代管，公共收益則被直接用于日常管理。
“有些物業服務企業由于收費低，把停車費、廣告位等公共收益算入企業的收益作為運營成本。對小區公共收益的嚴格管理，可能造成一些物業服務企業無法實現收支平衡，或面臨退盤風險，給小區管理造成一定困境。”福州市鼓樓區房管局局長陳曦說。
盡管公共收益使用面臨不少困難，但采訪中記者了解到，我省也不乏利用公共收益改造小區居住品質的做法。
位于福州市臺江區的福州萬科金域花園，已交付使用6年有余，尚未成立業委會。小區項目經理馬思宇介紹，從2019年至今年6月，小區公共收入共入賬207.16萬元，改造支出達36.3萬元，包括修繕商業街路面、電梯鋼絲繩、小區主管道等。
“改造過程的資金配比較為靈活，一部分從公共收益中支出，一部分由地產公司出資，還有一些是業主與地產公司共同出資。”馬思宇說，“專項維修基金如果用完，需要業主再次繳納，所以使用公共收益進行改造更受歡迎。如我們征詢業主意見后，決定全部動用公共收益用于小區電梯鋼絲繩更換。”
永春縣金色家園成立了業委會，今年，業委會牽頭利用公共收益，增設電梯風扇、綠化修整、公共主管道維護等，得到小區業主好評。
“建議在法規條例中，進一步明確公共收益的使用范圍、使用方法，在確保嚴格監管、規范管理的同時盡量簡化使用流程，方便公共收益用于日常小區維護。”福州天承物業管理有限公司總經理鄭明云說。
努力實現共有共享共管
記者了解到，目前我省已成立業委會的小區占比仍未過半，多數小區公共收益管理主體仍為物業企業。
記者采訪的不少業主認為，當前對物業服務企業的制約手段還不夠系統，對于小區業主委員會違法履職、違規使用公共收益資金等方面也還缺乏有力監管措施。
此外，公共收益支出如何優化也頗受業主關注。如何快速、有序動用公共收益，需探索有效機制。
建章立制，能更好實現小區公共收益長效管理。記者了解到，當前我省正在收集匯總整治成效，積極推動《福建省物業管理條例》修訂工作。我省進一步規范收支管理的《住宅小區公共收益管理規定》，以及進一步規范公開公示管理的《物業服務事項公開公示管理規定》即將出臺，對《福建省物業服務企業信用綜合評價辦法（試行）》也將進行修訂。
與此同時，借助數字技術，我省多地正在探索難題解決之道。
漳州市龍文區開發建設龍文區智慧物業服務管理平臺，實現公共收益網上公開、電子投票、投訴建議等功能。莆田市將小區公共收益管理接入“莆田惠民寶”App系統，方便業主隨時查看監督。龍巖市城管局依托“e龍巖”公共服務平臺，同步上線“物業管理”模塊，業主通過手機端即可進行電子投票、實時查看小區公共收益公開信息。廈門則創新住宅小區公共收益統一代理記賬制度，探索以街道為單元，委托第三方機構對住宅小區公共收益統一交存、代理記賬、及時公示。
據了解，下一步，我省各地主管部門將協助屬地鎮（街道）、社區指導小區業主成立業主委員會，進一步強化小區管理，加強小區監督管理主體。同時，進一步發揮物業行業協會作用，指導協會制定行業自律公約，強化行業內部互相監督制約。（記者 游笑春 通訊員 蘇建成 華逸凡 文/圖）