公司債此前一直是房企主要的融資方式之一，但5月底6月初，一系列房企發(fā)債被“中止”的消息讓房企融資難的氛圍營造得更為緊張。不過，并非所有企業(yè)都遭遇中止。6月11日，萬科80億元住房租賃專項公司債券獲批；招商蛇口40億元的公司債也宣布發(fā)行完成。分析人士認為，從行業(yè)角度看，不斷創(chuàng)新高的行業(yè)負債率與監(jiān)管層推進房地產(chǎn)去杠桿的主旨下，房企發(fā)債難度增大；從企業(yè)角度看，發(fā)債能否成功與企業(yè)的違約記錄、信用評級、負債情況掛鉤。
幾家歡樂幾家愁
6月11日，萬科發(fā)布公告披露，證監(jiān)會核準公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券。據(jù)悉，該債券為住房租賃專項公司債券，將采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自證監(jiān)會核準發(fā)行之日起12個月內(nèi)完成，其余各期債券發(fā)行，自證監(jiān)會核準發(fā)行之日起24個月內(nèi)完成。
另一家龍頭房企招商蛇口在6月5日也對外發(fā)布公告表示，公司面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第二期），基礎發(fā)行規(guī)模5億元，可超額配售不超過35億元（含35億元）。
而相比于萬科與招商蛇口相關公司債的順利推進，近期部分房企則沒有那么幸運。5月底，上交所發(fā)布的信息顯示，碧桂園擬發(fā)行的200億元小公募公司債再度中止。資料顯示，這筆200億元規(guī)模公司債，最早為2016年4月遞交申請，至今已兩度中止。碧桂園對此回應，公司債中止的原因主要系公司擬調整債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目并得到更加有效的運用，后續(xù)或將繼續(xù)推進本次債券的審核和發(fā)行工作。
無獨有偶，重慶龍湖近日向上交所遞交調整后的公司債募集說明書顯示，2017年公司債券規(guī)模由80億元下調為50億元，首期基礎發(fā)行規(guī)模不超過15億元，期限不超過15年。對于此次公司債規(guī)模調減，龍湖地產(chǎn)表示，因公司年內(nèi)到期負債金額較少，再融資需求有限，主動調降申報金額。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近來至少有十幾家開發(fā)商相繼中止了公司債發(fā)行，累計金額達到460億元左右。這些企業(yè)中不乏碧桂園、合生、富力、新城控股、寶龍、福晟、花樣年等行業(yè)知名地產(chǎn)企業(yè)。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在管理層金融去杠桿的背景下，相關單位對融資監(jiān)管力度繼續(xù)收緊，未來一段時間公司債的發(fā)行規(guī)模仍會保持低位，房企也將更多地依賴其他融資渠道，整體融資成本則仍會繼續(xù)上漲。
企業(yè)資質的考驗
“不排除近期債券市場有新的波動，管制政策趨嚴，未來房企發(fā)行公司債的壓力可能會越來越大，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，企業(yè)下調發(fā)行額度甚至中止發(fā)行，也與時下意向認購房企公司債的機構投資者不多不無關聯(lián)。
數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債85個，總規(guī)模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。2018年，發(fā)行公司債融資總額在前兩個月環(huán)比增加的狀況下，今年5月呈現(xiàn)較大幅度的滑落，環(huán)比減少87.59%，融資總額僅占12.93%。
來自同策機構的數(shù)據(jù)顯示，5月監(jiān)測房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，其中境內(nèi)發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%（上月境內(nèi)發(fā)行116億元），境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比減少94.82%（上月境外發(fā)行354.13億元），這意味著境內(nèi)外發(fā)行公司債融資渠道緊縮，融資難度加大。
“部分公司債的中止也與企業(yè)基本面有關。”嚴躍進分析，對一家發(fā)債企業(yè)來說，首先是償債壓力。如沒有一個較好的盈利計劃，發(fā)債本身就難以通過，即便通過以后也面臨兌付壓力；此外，發(fā)債公司往往還面臨外部評價壓力，負債規(guī)模過大，容易引起資金鏈困境等困局。一旦遭遇銀行政策收緊，也會對類似債務工具的發(fā)行形成一定的壓力。
有業(yè)內(nèi)人士預測，未來一些規(guī)模較大的房企，同時企業(yè)信用評級、負債率、現(xiàn)金流、信用資質等條件較為優(yōu)秀的企業(yè)，提供發(fā)行公司債合規(guī)，且規(guī)模低于100億元規(guī)模的融資，還是有發(fā)債機會的。相反，負債較高、償債壓力較大、資金風險高的房企公司債發(fā)行難度將非常大。另外，有央企、國企背景的房企、行業(yè)標桿房企以及地方城投公司發(fā)行的公司債通過的幾率也會相對較高。
租賃領域或定向寬松
目前來看，房企發(fā)行租賃住房相關的公司債可能更容易獲得監(jiān)管單位和投資機構的認可。同策機構市場研究總監(jiān)張宏偉表示，2017年以來，國家對租賃行業(yè)政策暖風頻吹，國家級、各城市級包括土地、稅收、金融在內(nèi)各領域的利好政策不斷出臺。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，2017年以來長租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行筆數(shù)已達19筆（包括計劃發(fā)行和已反饋狀態(tài)），融資金額近1000億元，為長租公寓的發(fā)展打開了新的融資渠道。
以萬科剛剛得到證監(jiān)會核準發(fā)行的80億元的公司債券為例，該債券即為住房租賃專項公司債券。據(jù)萬科披露的資料顯示，萬科租賃住宅目前已覆蓋29個城市，獲取房間超過10萬間，已開業(yè)96個項目，超過3萬間房，業(yè)務產(chǎn)品線不斷擴張，已在不同租賃品類上開展業(yè)務嘗試，比如收購服務式公寓，正在涉足家庭式公寓方案。2018年，萬科將繼續(xù)加大力度發(fā)展租賃住房，計劃新獲取10萬間以上的租賃住房。
對于租賃市場來說，融資渠道不斷在拓展，尤其是險資進入的機會增加，都會帶來很多新的機會?！肮緜断蜃赓U市場目前更符合市場潮流，但需要注意的是，現(xiàn)在部分租賃市場的機制不夠健全，投資方向不夠明晰，監(jiān)管層也會適當放緩租賃產(chǎn)品的發(fā)債。”嚴躍進表示。
值得注意的是，由于公司債發(fā)行遇阻， 2018年以來幾乎被房企忘記的信托貸款不得不被開發(fā)商重啟，據(jù)統(tǒng)計，5月有40家房企啟動信托貸款融資，實現(xiàn)融資總額達113.54億元，環(huán)比增長687.94%。北京商報記者 董家聲
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