■編者按

近日，受臺風“杜蘇芮”“卡努”影響，全國部分地方遭遇特大暴雨、洪水災害，災害對百姓生命和財產造成巨大損失。面臨這種突發的自然災害，受災群眾的經濟損失是否有救濟渠道？當房屋因此出現漏水的情況，有無緊急處理的方式？在暴雨中，如果房屋因為雨水倒灌等問題導致百姓財產損失，物業是否應當承擔責任？針對這些社會關注的問題，《法治周末》本期推出專題報道。

當暴雨來臨，住宅小區出現外墻滲漏、頂層漏雨等情況，誰應該承擔維修責任？什么情況下可以使用公共維修基金解決漏水問題

(資料圖)

《法治周末》記者 肖莎

“我家北面窗臺漏水，外墻的防水不行了。”

“我家東面、東南角墻體泡水發霉了。”

“剛從車庫上來，車庫好幾處在漏水。”

“我家漏得厲害，昨晚半夜天花板上的墻皮掉了一大塊，這要掉到頭頂，不得砸出個好歹！”

……

在北京暴雨期間，上述對話出現在北京二環內某小區的業主群中。

這個小區建于2001年前后，在這場大雨到來之前，業主群里時不時就會有關于外墻滲漏的討論，不少業主希望物業公司可以盡快對小區防水進行整體處理。

“但是物業公司對于解決這些問題并不是很積極。這次漏水后，物業經理給的回復是：如果需要專業的防水公司，物業公司可以推薦。”該小區住戶陳力告訴《法治周末》記者，物業公司絕口不提進行維修的事情，只說可以推薦防水公司，“在此前物業公司提到要動用公共維修基金在小區內加裝攝像頭，所以這次大雨后，有些業主提到用公共維修基金進行小區防水，對此物業公司負責人并未接茬。”

8月2日，北京市住建委針對近期強降雨引發的小區房屋漏雨訴求集中的情況，緊急發布了《關于進一步推進房屋漏水應急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》（以下簡稱《通知》），其中優化完善了房屋漏雨應急情況下使用住宅專項維修基金的流程。

8月4日，北京市住建委發布的數據顯示，在過去幾天的極端暴雨中，不少居民遭遇“屋里下雨”，12345熱線接聽的3.3萬件涉雨來電中，房屋漏雨相關占比近半。

陳力看到這一《通知》后，立刻轉到了小區業主群，她希望這一通知能夠幫助自己所在小區盡快啟動外墻和屋頂的防水維修工作。

當暴雨來臨，房屋出現外墻滲漏、頂層漏雨等情況，誰應該承擔維修責任？什么情況下可以使用公共維修基金解決漏水問題，是很多購房者關心的問題。

房屋漏水并不一定能用“公維”

北京市律師協會物業管理法律專業委員會副主任王佳紅對《法治周末》記者分析，暴雨之下出現房屋漏水，有可能是因為房屋防水做得不好，也有可能是開發商沒有按圖施工違反施工規范，還有可能是開發商的施工質量不好，材料本身不合格，也有可能是鄰居施工或者是裝修過程中某些部位受到破壞導致的。

“如果是開發商防水有問題，或者是開發商的施工材料有問題，或者開發商沒有按圖施工，肯定是開發商承擔責任。如果說是由于房屋自然老化導致漏水，那在保修期內開發商是要承擔責任的，保修期外開發商就不承擔責任了。如果是由于鄰居的原因，或者第三人的原因，或者自己裝修導致的，那肯定是鄰居承擔責任，或者自己承擔責任。”王佳紅說。

王佳紅補充，如果是開發商應該承擔責任的，或者第三人承擔責任的情況，不能用公共維修基金；如果是已經符合使用公共維修基金條件的，那通常就需要通過業主大會表決。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

當小區的公共部位，比如樓頂、外墻漏水導致屋內漏水，理論上可以申請使用公共維修基金，但是根據規定，使用公共維修基金還要相應比例的業主同意方可使用。

北京盈科律師事務所高級合伙人李松接觸過很多類似的咨詢。他表示，在實際操作中，作為公共部位的樓頂漏水時，使用公共維修基金的比例并不高，因為直接受害者是居住在樓頂的業主，對下面樓層的住戶影響不大，一些沒有涉及該問題的業主就認為此事與自己沒有太大關系，持“事不關己”的態度，不愿意拿自己的錢去做這些事，于是就不會在同意使用公共維修基金的征求意見單上簽字。

多地列出應急使用“公維”的路徑

王佳紅告訴記者，為了提高公共維修基金的利用率，北京市2009年在《北京市住宅專項維修基金管理辦法》中就明確規定，發生六種危及房屋使用安全的緊急情況，需要立刻對住宅共用部位等進行維修和更新或改造的，不需要先通過業主同意就可使用公共維修基金。

這六種緊急情況的第一項就是“屋面防水損壞造成滲漏”，其余情況為：電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

當時規定的緊急使用公共維修基金的具體流程為：“物業服務企業或者相關業主持有關材料，向區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門申請列支，區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知，市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。”

北京市2016年又發布《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》，其中要求，申請材料符合要求，各區縣建委或房管局應當在接到申請后的2個工作日內作出同意的決定；情況特別緊急的，應當場作出同意決定。申請材料有問題的，應指導申請單位或個人抓緊補正相關材料。

《法治周末》記者查詢公開資料發現，《天津市已交存維修資金房屋應急解危專項資金管理辦法》第六條也規定：房屋應急解危專項資金應當用于物業項目共用部位、共用設施設備保修期滿后的應急維修，不得挪作他用。發生以下危及房屋使用和人身財產安全緊急情況之一的，可以使用該項目的房屋應急解危專項資金。

天津規定的其中第一種緊急情況即：“屋面和外墻滲漏、外墻脫落等影響業主正常使用和住用安全的。”

依據《天津市已交存維修資金房屋應急解危專項資金管理辦法》有關內容，“使用房屋應急解危專項資金，應當由業主大會或者業主委員會（或其委托的物業服務企業）作為申請人；無業主委員會的，由居（村）民委員會代為申請使用房屋應急解危專項資金”，不需要召開業主大會及相關業主同意，“相關業主對維修工程有異議的，應當以書面形式向項目所在地居（村）民委員會提出，并由居（村）民委員會組織召開社區物業管理工作聯席會議及時協調處理”。

除了天津和北京，廣州市、杭州市等地也都規定，在屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況下，可以不用業主投票同意緊急使用公共維修基金，但組織實施單位應當及時告知業主。

如《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》規定，經房屋安全機構鑒定為危險房屋的，以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況，需要立即進行維修的，在征得業主委員會同意后，市物業維修資金管理機構可先予撥款，確保及時維修。相關維修費用的核定手續在維修后再予以辦理。

北京的新規尚無強制性

北京市住建委8月2日發布的《通知》進一步優化了房屋漏水情況下公共維修基金的使用程序。

根據《通知》，住宅物業管理區域內發生房屋漏雨情況的，經業委會（物管會）和物業服務人判斷維修改造已經超出物業服務合同約定的維修范圍的，業委會（物管會）、物業服務人應及時報告屬地居（村）民委員會，街道（鄉鎮）應做好統籌指導工作；屬地居（村）民委員會應召集業委會（物管會）、物業服務人及相關業主等共同到現場對房屋漏雨情況進行查看確認；屬地居（村）民委員會應會同相關單位明確維修改造方式和范圍，召開現場會議確認并形成會議紀要，同時將會議紀要抄送屬地區住房城鄉（市）建設委（房管局）；由業委會（物管會）或物業服務人委托施工單位對房屋漏雨涉及部位進行維修改造；維修改造竣工驗收通過后，業委會（物管會）或物業服務人應委托造價咨詢單位對工程造價情況進行結算審核，并將居（村）民委員會會議紀要、維修改造方案和工程造價結算審核結果在物業管理區域顯著位置進行公示，公示時間不少于3日；業委會（物管會）或物業服務人向各區住房城鄉（市）建設委（房管局）提出住宅專項維修資金使用申請，并提交材料；各區住房城鄉（市）建設委（房管局）按要求進行審核或備案后，由市住房資金管理中心各區管理部或業主大會開戶銀行將住宅專項維修資金劃轉到施工單位銀行賬戶中。

王佳紅對比新舊規定后認為，這個《通知》有兩個亮點，首先就是使用公共維修基金時不用確認漏水的原因是防水損壞。因為按原來的規定，如果業主房屋漏水了，業主必須找到原因，是因為防水有問題，才能去啟用申請公共維修基金，這里面有一個認定的過程。但是現在這個規定就比較好，只要房屋漏水了，就先給業主去做維修，再走這個專項維修資金的應急程序，這是一個區別。

“其次，我覺得現在這個規定的優點在于程序上相對簡化了。只要發現有漏水的情況，業委會、物管委員會或者物業公司向屬地的居（村）民委員會報告，報告以后業委會或者是物管委員會或者物業公司，就共同去現場確認，確認完了以后就可以維修，不需要先去監管部門進行審核，維修之后再申請公共維修基金，效率提高很多。原來的規定還是要先申請再維修的。”王佳紅說。

在北京市住建委8月2日發布通知后，陳力一直和記者保持著溝通。她告訴記者，物業公司對于是否向居委會報告這個事情，一直未給確認的回復。

“之所以出現這種情況，可能是因為這一《通知》目前沒有規定強制性條款，就是沒有規定物業公司或物管會不及時啟動這個報告流程和公共維修基金使用流程的后果，所以相關的單位是不是一定能按照這個規定去執行，可能還是存疑。”王佳紅分析。