據(jù)《金融時報》報道，前年在北京購房的一位購房者表示，年終獎發(fā)了，本來興沖沖準(zhǔn)備提前還些房貸，結(jié)果發(fā)現(xiàn)要提前預(yù)約，而且還要提前好久，節(jié)前都還不了了。
無獨有偶，據(jù)《第一財經(jīng)廣播》報道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年終獎后第一件事就是預(yù)約提前還部分房貸，沒想到今年提前還房貸的人這么多，手機(jī)銀行APP上直接關(guān)閉了這個功能。最后只能去銀行線下網(wǎng)點預(yù)約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊等到三月份之后，此外還要支付一筆違約金。
(資料圖)
2023年初，對于年終獎到賬、存款漸豐的老百姓，“提前還房貸”再度成為一種選擇。
不過不少人注意到，部分銀行提前還房貸的門檻悄然提升了，或是提前預(yù)約、或是還款額度受限、或是限制還款名額、或是需要收取違約金等，全國多地的不少購房者都面臨著提前還款難。即便成功預(yù)約，部分購房者還款也還要排隊四個月。
提前還房貸不容易
據(jù)《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦后直接到當(dāng)?shù)氐馁J款銀行網(wǎng)點，成功預(yù)約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之后。“1月預(yù)約的，4月才能還款，總比還不了強(qiáng)吧。”
另據(jù)財聯(lián)社1月19日報道，從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。
臨近春節(jié)，不少購房者都遇到了提前還貸受阻的現(xiàn)象，有購房者表示，之前申請貸款的銀行最近不僅關(guān)閉了線上申請通道，要求需要提前一個月預(yù)約，預(yù)約之后還需要再排隊，前前后后快則1個月，慢則2到4個月不等。也有部分銀行對起還金額和還款次數(shù)進(jìn)行了限制。有銀行要求起還金額至少在5萬元以上，并且一年最多可以申請2次。
據(jù)《都市快報》報道，年底，杭州多家銀行提前還房貸業(yè)務(wù)存在延長情形，部分購房者甚至要排隊4個月。有銀行甚至修改了還款規(guī)則，從此前隨時可申請還貸，改到了一年只能提前還貸一次。
事實上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對于銀行來講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過存款利率和理財產(chǎn)品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。
這次出現(xiàn)的還貸潮，主要有以下兩個原因。
第一，新房房貸確實優(yōu)惠多了，但是存量房貸沒有太大的變化。根據(jù)2022年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。而不少購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平。
第二，在過去，不少購房者通過理財可以將其所產(chǎn)生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場存續(xù)開放式固收類理財產(chǎn)品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。隨著債市企穩(wěn)，銀行理財收益正在逐步回暖。
提前還貸可以省多少錢？
提前還貸究竟可以省多少錢？以北京地區(qū)為例，假設(shè)固定利率5.2%，純商業(yè)貸款150萬元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經(jīng)接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元。每月還貸減少近2000元，節(jié)省利息總額約25.7萬元。
據(jù)《都市快報》報道，杭州白領(lǐng)吳小姐2021年搖到了筧橋的一套新房，商業(yè)貸款近200萬元，等額本金分27年還款。去年，每個月還款約11700元，利率調(diào)整后，每個月還款約11300元。如果順利提前還貸100萬，將總貸款金額減少到80萬元，每個月還款將銳減至4500多元，月供金額少了近6成，大大減輕了按揭壓力。
并不是所有的購房者都需要提前還房貸。據(jù)《金融時報》報道，招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，“扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。”
“從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式一開始的本金多，利息少，相比來說提前還款會更劃算一點，而等額本息這種還款方式開始的時候還的利息多，本金少，如果等額本息還款是已經(jīng)還了一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”董希淼表示。
編輯|盧祥勇 杜波
校對|孫志成
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