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剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和可持續(xù)發(fā)展作出重要部署，為做好2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)工作指明了方向。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，無(wú)論對(duì)居民生活和財(cái)產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、政府財(cái)政、金融市場(chǎng)的影響，都有重要的作用。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，要把促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)健康發(fā)展放在更加突出的位置，使得房地產(chǎn)穩(wěn)定在促進(jìn)明年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體回升上發(fā)揮更加積極的作用。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。而化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。去年下半年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯走弱，近幾個(gè)月來出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。前期的宏觀調(diào)控已經(jīng)化解了大漲的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在加速下滑已成為主要矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)亟需止跌。
未來，要給供給端提供更強(qiáng)有力的政策和資金支持。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈吃緊，甚至有企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，自去年下半年以來表現(xiàn)相對(duì)明顯。近一段時(shí)間，金融主管部門多次提及滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求并積極出臺(tái)相關(guān)舉措。“金融支持房地產(chǎn)16條”政策落地使得金融領(lǐng)域?qū)Ψ科蟮馁Y金支持力度明顯加大。信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā)為房地產(chǎn)行業(yè)釋放大量資金支持，將有力支撐行業(yè)重組并購(gòu)，也將在有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況等方面起到積極作用。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融支持政策將進(jìn)一步發(fā)力，給行業(yè)提供足夠流動(dòng)性。
妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策將進(jìn)一步優(yōu)化，以期更好挖掘住房消費(fèi)潛力。改善購(gòu)房者及各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)有重要意義。當(dāng)前，預(yù)期偏弱仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。購(gòu)房者擔(dān)心買房后不能按時(shí)交房，因?yàn)槟壳耙呀?jīng)有不少逾期交房的先例。因此，千方百計(jì)推進(jìn)“保交樓”工作，不僅是確保購(gòu)房老百姓的權(quán)益，更是讓購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)有良好預(yù)期的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)相關(guān)政策也要加大力度更好滿足剛性和改善性需求，特別是過去為了抑制市場(chǎng)過熱的一些限制性政策，可能已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)情況，就需要適當(dāng)放松，取消相關(guān)限制，甚至變限制為鼓勵(lì)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，改善性需求占比在市場(chǎng)上日益增多，而這方面的政策還有調(diào)整優(yōu)化的空間。住房消費(fèi)需求的釋放還包括結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。剛性和改善性住房需求的金融支持力度也將加大。
房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡需以中長(zhǎng)期治本之策應(yīng)對(duì)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展歸根結(jié)底需要改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財(cái)稅、金融等基礎(chǔ)性制度。租購(gòu)并舉將是新發(fā)展模式的重要方向。我國(guó)將多渠道增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，這將產(chǎn)生不少新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，我國(guó)將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，房地產(chǎn)行業(yè)將從“三高”模式進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)小一些，但平穩(wěn)發(fā)展的階段。未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等方面的變化，都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深層次影響。因此，房地產(chǎn)相關(guān)政策也應(yīng)結(jié)合未來發(fā)展趨勢(shì)，以促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
“房住不炒”定位應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端、需求端的相關(guān)政策旨在促進(jìn)行業(yè)企穩(wěn)回暖，保持總體穩(wěn)定。應(yīng)注意市場(chǎng)的發(fā)展不能偏離“房住不炒”定位，要以穩(wěn)市場(chǎng)主體為重要抓手，以穩(wěn)民生為落腳點(diǎn)。“房住不炒”不應(yīng)也不會(huì)突破，是需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策定位。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們既要看到眼前的困難，更應(yīng)堅(jiān)定信心。我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺(tái)的政策措施將逐步見效，各項(xiàng)政策措施還將繼續(xù)完善，從供給端、預(yù)期和需求端，以及促行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型等方面不斷發(fā)力。只要認(rèn)識(shí)到位，工作到位，持續(xù)抓好，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以化解，市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。（亢舒）