開發(fā)商房子難賣，資金回籠速度放緩，房產(chǎn)中介的薪資也跟著縮水，其中，本該屬于房產(chǎn)中介的銷售傭金也成為遲遲收不到的“空頭支票”。

一名房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士如此概括房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀：“活干了，房子賣了，合同簽了，錢收不回來。”

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近日，一份名為《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報》的文件在網(wǎng)絡(luò)上流傳，其中，關(guān)于“各開發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過10億多元”的信息引發(fā)關(guān)注。

上述文件的抬頭為，“致政府相關(guān)部門和深圳中原各位同仁及合作方”，落款為“中原集團行政總裁施俊嶸”，時間為2023年8月11日。一名中原集團內(nèi)部人士對第一財經(jīng)證實了上述文件的真實性。“深圳中原”成立于1997年，是深圳主要的房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)之一，屬于中原集團。

而就在今年8月，一條關(guān)于深圳中原員工索要傭金的視頻也被傳出，視頻中，深圳中原多名員工聚集在深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫的辦公室，有員工向鄭叔倫提問：能不能先發(fā)員工的提成？另外，有員工稱，“有的傭金已經(jīng)‘拖欠’了六、七年”，“希望得到一個解決方案”。

上述文件稱，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，各大開發(fā)商資金鏈斷裂相繼暴雷，無法正常支付中原集團及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損，經(jīng)營舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計，各開發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過10億多元，目在法院已經(jīng)啟動訴訟追傭的金額達5.35億元，其中法院已經(jīng)裁決，在強制執(zhí)行為金額超過了4億元，待判決的金額1.35億多元。深圳中原起訴的主要開發(fā)商和項目包括佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。

“按照房地產(chǎn)銷售行業(yè)多年來的慣例，銷售人員的收入包含基本工資和傭金提成，傭金提成需要在收到開發(fā)商/代理商的銷售傭金之后發(fā)放。”上述文件內(nèi)容表示，中原集團成立45年以來一直執(zhí)行上述的傭金提成發(fā)放制度，員工的基本工資部分，從來都是按月按時足額發(fā)放的，從未有任何拖延薪資或惡意欠薪的情況。

對于員工未收到的傭金，上述文件稱，如果要求深圳中原在未收到開發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下先行墊付傭金，即使僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額已超過4億元，這將導(dǎo)致公司的經(jīng)營更加困難。基于前述各方面的原因，中原集團和深圳中原在尚未收到開發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下，并不具備先行墊付員工提成及合作方傭金的先決條件。不過，考慮到部分特別困難員工的生存困境，中原集團董事局決定，向有特別困難的員工發(fā)放特困撫恤金，有特殊需要的困難員工可以按照流程提交申請，由集團員工協(xié)會審核批復(fù)處理。

另外，對于公司未收到的傭金，中原集團董事局決定，即日起成立重大項目追傭跟進專案組，該專案組負責(zé)后續(xù)的追傭工作，另外，任命中原集團COO（首席運營官）劉天旸負責(zé)牽頭處理相關(guān)事宜，鄭叔倫配合劉天旸處理相關(guān)項目的追傭事宜。“公司收到傭金次月將立即發(fā)放員工提成及合作方的傭金。”上述文件表示。

“行業(yè)艱難，整個鏈條沒有贏家，鏈條上已經(jīng)有很多大大小小墊付傭金的供應(yīng)商死了。”上述中原內(nèi)部人士對第一財經(jīng)表示，深圳中原目前運營正常，算是穩(wěn)健的，扛著十多個億的壞賬，還在堅持準時發(fā)工資。該人士表示，深圳中原一直都是傭金到賬，次月就發(fā)給員工，即使員工離職很多年，開發(fā)商的傭金到賬之后，都會一分不少給員工。

實際上，在房地產(chǎn)行業(yè)下行的周期中，被欠傭金已不是新鮮事。2014年，就曾有中原地產(chǎn)的員工在街頭拉橫幅向開發(fā)商討債，彼時，時任中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理的李耀智表示，包括香港的開發(fā)商在內(nèi)，開發(fā)商拖欠中原集團的代理傭金總額接近30億港元。

另外值得注意的是，上述中原提及的開發(fā)商目前幾乎都已暴雷，并正進行債務(wù)重組，特別是像恒大這樣的公司，已經(jīng)資不抵債，在這樣的情況下，即使打贏了官司，最終何時能拿到傭金，也還是一個未知數(shù)。

上述中原內(nèi)部人士表示，能否拿回傭金，主要與開發(fā)商/代理商財務(wù)支付的制度有關(guān)，要具體問題具體分析。如果是因為政府強制凍結(jié)帳戶資金，還是有可能要回一部分傭金的，但如果遇到一些公司或項目在保交樓、保交付之后賬面已經(jīng)沒有資金償付傭金的，也沒辦法。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對第一財經(jīng)表示，從債權(quán)人償付順位角度來看，中介銷售傭金的支付應(yīng)該會被歸為普通債權(quán)，與一般供應(yīng)商處于同一序列，償付順序在有擔(dān)保抵押等增信條件的優(yōu)先債權(quán)之后，在優(yōu)先股之前。

柏文喜表示，在追傭的過程中，房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以采取訴前保全的方式盡量多的查封對方的有效資產(chǎn)，以及關(guān)鍵往來賬戶，然后再與對方充分協(xié)商，雙方盡可能實現(xiàn)最大限度的和解，從而盡快的追回債權(quán)。