本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林
內(nèi)地豪客再次攪動(dòng)了香港樓市。
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圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
據(jù)香港信報(bào)報(bào)道，一名內(nèi)地賣(mài)家于上個(gè)月底（5月31日）將個(gè)人名下一處位于香港奧運(yùn)站維港灣的復(fù)式海景豪宅以總價(jià)2999萬(wàn)港元賣(mài)出，賬面大賺1129萬(wàn)港元。
這距離#馮小剛香港賣(mài)房大賺6000萬(wàn)港元#詞條上熱搜，僅僅才過(guò)去一個(gè)月不到。
5月30日，香港商報(bào)稱(chēng)馮小剛夫婦將其持有的中半山富匯豪庭以1.18億港元出售，持有13年易手大賺6000萬(wàn)港元。
綜合目前信息來(lái)看，兩處豪宅出售時(shí)間幾近相同，都在5月底完成，且賬面溢價(jià)均超千萬(wàn)港元。有香港九龍奧運(yùn)站區(qū)內(nèi)房屋代理向時(shí)代財(cái)經(jīng)證實(shí)上述信息，另有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)雖然具體內(nèi)部交易不清楚，但兩處物業(yè)持有人的確在近期有變更。
內(nèi)地名人紛紛賣(mài)房背后，香港樓市尤其是豪宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷快速回暖。
內(nèi)地名人出售香港豪宅，十年房?jī)r(jià)翻倍
相比馮小剛，上述內(nèi)地賣(mài)家的豪宅套現(xiàn)力度略輸一籌。
據(jù)悉，其出售的香港九龍奧運(yùn)站維港灣豪宅是一套頂層復(fù)式，實(shí)用面積為1407平方呎（折合131平方米），易手價(jià)格為2999萬(wàn)港元（折合2736萬(wàn)元人民幣），每平方呎21315港元，粗略換算為每平方米約21萬(wàn)元。
該處房產(chǎn)是賣(mài)家于2013年12月花費(fèi)1870萬(wàn)港元以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，并作為自己在香港的住所；此外該買(mǎi)家還持有一套位于九龍站擎天半島的房產(chǎn)，價(jià)值約4299萬(wàn)港元。
按照出售價(jià)格計(jì)算，上述九龍房產(chǎn)持有近10年間賬面賺了1129萬(wàn)港元，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)60%。不過(guò)，相較而言，馮小剛夫婦賺得更加“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”。
香港房地產(chǎn)分析員紀(jì)言迅對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，九龍區(qū)更像是新興豪宅區(qū)，是開(kāi)發(fā)商打造出來(lái)的“豪宅”，買(mǎi)家相對(duì)會(huì)更在乎投資收益；而馮小剛持有的房產(chǎn)位于香港中半山，是真正意義上的香港老牌豪宅區(qū)，具有稀缺性。
公開(kāi)資料顯示，馮小剛及其妻子徐帆于2010年以約5800萬(wàn)港元買(mǎi)入香港中半山富匯豪庭物業(yè)，實(shí)用面積1933平方呎（約180平方米）。該豪宅為四房大單位，可眺望全中環(huán)商圈及維港海景。
持有房產(chǎn)13年后，馮小剛夫婦以1.18億港元易手，呎價(jià)達(dá)6.1萬(wàn)港元（約每平方米59萬(wàn)元），賬面溢價(jià)6000萬(wàn)港元，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)103%。
“對(duì)許多富豪而言，這些太平山上的房子就像收藏品一樣，不會(huì)輕易放盤(pán)。”紀(jì)言迅指出。目前中原地產(chǎn)掛牌在售的富匯豪庭房源數(shù)量?jī)H兩套，均價(jià)約為每平方呎5.35萬(wàn)港元；今年3月，該小區(qū)曾成交一套單價(jià)為每平方呎5.4萬(wàn)港元的房源，同樣低于馮小剛房產(chǎn)的實(shí)際成交單價(jià)。
盡管馮小剛等名人此次出售樓盤(pán)賬面溢價(jià)均超千萬(wàn)，但在紀(jì)言迅看來(lái)，上述兩宗案例在香港樓市中算不上特別典型。“二人都是在2010年前后購(gòu)入，至今已有十余年，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)買(mǎi)入香港房產(chǎn)且經(jīng)過(guò)十年實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)的買(mǎi)家并不在少數(shù)。”
中信證券2017年發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，香港十年間房?jī)r(jià)上漲了232%，年均上漲幅度為12.75%。不過(guò)，近兩年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)和加息因素等影響下，香港樓市進(jìn)入低谷期，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署年初公布，2022年香港私人住宅售價(jià)指數(shù)下跌約15.6%，結(jié)束連續(xù)13年升勢(shì)。
不過(guò)，今年以來(lái)，香港樓市終于從頹勢(shì)中止跌回升，內(nèi)地名人們開(kāi)始套現(xiàn)離場(chǎng)。根據(jù)香港差估署5月29日公布數(shù)據(jù)，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已連升4個(gè)月，創(chuàng)7個(gè)月新高。
香港豪宅市場(chǎng)狂飆，全面通關(guān)后內(nèi)地買(mǎi)家涌入
香港樓市正處于持續(xù)升溫狀態(tài)，其中豪宅市場(chǎng)更是率先發(fā)力。
萊坊6月數(shù)據(jù)指出，今年第一季全球12個(gè)城市共錄得417宗超級(jí)豪宅買(mǎi)賣(mài)，該類(lèi)成交每宗涉及金額1000萬(wàn)美元以上，數(shù)量按季增長(zhǎng)約11%。其中，位列成交第二名的是香港，錄得67宗。
美聯(lián)物業(yè)報(bào)告則指出，隨著樓市升勢(shì)增強(qiáng)，資金開(kāi)始搶購(gòu)大碼物業(yè)，香港樓市成交升幅出現(xiàn)“一馬當(dāng)先”情況，逾億級(jí)豪宅新盤(pán)的交投亦明顯加快。截至5月16日，市場(chǎng)共錄得多達(dá)134宗逾5000萬(wàn)港元一手豪宅成交，不到5個(gè)月時(shí)間趕超了2022年全年116宗的成績(jī)。
這也帶動(dòng)了因稀缺性而流動(dòng)范圍較小的二手豪宅市場(chǎng)大額成交頻現(xiàn)。利嘉閣數(shù)據(jù)顯示，一季度，香港5000萬(wàn)港元以上的二手豪宅成交量共56宗，環(huán)比去年第四季度上升24%；前4月共錄得二手豪宅成交量72宗。
香港豪宅市場(chǎng)乃至整個(gè)樓市的快速反彈回升，除了經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇，還與今年以來(lái)香港實(shí)現(xiàn)全面通關(guān)、息率維穩(wěn)以及印花稅率下調(diào)等一系列措施有關(guān)。
其中，全面通關(guān)以及隨之而來(lái)的內(nèi)地豪客成為香港樓市活躍的關(guān)鍵因素之一。萊坊在最新報(bào)告中直言，“香港與內(nèi)地全面通關(guān)后，內(nèi)地買(mǎi)家明顯增加，很大程度上解釋了今年首季超級(jí)豪宅銷(xiāo)售激增的原因。”美聯(lián)物業(yè)同樣指出，香港與內(nèi)地全面通關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激成效顯著，帶動(dòng)樓市迅速?gòu)?fù)蘇。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊(cè)處資料，按已知買(mǎi)家姓名作分析，早在去年第四季度，內(nèi)地買(mǎi)家占整體一二手成交的比例達(dá)11%。而彼時(shí)這批買(mǎi)家或以留港的新香港人為主，今年以來(lái)全面通關(guān)則加速了內(nèi)地買(mǎi)家的涌入。
“今年恢復(fù)全面通關(guān)之后接待的內(nèi)地買(mǎi)家確實(shí)出現(xiàn)增加。”香港中原房產(chǎn)代理陳浩明稱(chēng)。不過(guò)，其指出，目前尚沒(méi)有出現(xiàn)以往內(nèi)地買(mǎi)家排隊(duì)買(mǎi)房或者新樓盤(pán)八成房源被內(nèi)地買(mǎi)家買(mǎi)走的場(chǎng)景。
對(duì)于此次被出售的九龍豪宅，有港媒就指出新買(mǎi)家為一個(gè)叫孫振寧（Sun Zhenning）的個(gè)人買(mǎi)家，根據(jù)姓名分析或?yàn)閮?nèi)地人；據(jù)悉，該買(mǎi)家還需另外負(fù)擔(dān)4.25%的印花稅，約合127.5萬(wàn)港元。
今年以來(lái)，香港政府在通過(guò)各種措施來(lái)降低外地買(mǎi)家購(gòu)房成本，刺激樓市。
其中，為解決人才流失問(wèn)題，香港在去年底就推出“高才通”等各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃。隨后于今年1月18日《2023年印花稅（修訂）（第2號(hào)）條例草案》通過(guò)。草案指出，根據(jù)指定輸入人才計(jì)劃來(lái)港的非香港永久性居民，在2022年10月19日或之后在港購(gòu)置住宅物業(yè)的，將可在其成為香港永久性居民后申請(qǐng)退稅。
6月初，香港特區(qū)政府勞工及福利局副局長(zhǎng)何啟明對(duì)外透露，港府在2022年底推出相關(guān)人才引進(jìn)計(jì)劃以來(lái)現(xiàn)已接獲8.4萬(wàn)個(gè)申請(qǐng)，已經(jīng)有7000多人來(lái)港激活簽證并拿到香港身份證，其中絕大多數(shù)人才來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。
“不管是本港，還是外地，一二手的房屋交易量到了4、5月又有些放緩了，不過(guò)內(nèi)地人過(guò)來(lái)香港租房的需求還是保持不錯(cuò)。”陳浩明對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，今年以來(lái)門(mén)店房屋租賃量增長(zhǎng)明顯。