中介費仍是3％，福州新政“降了個寂寞”，發(fā)布一日即撤回因“悖離上級精神”

5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會打響了中介收費調(diào)整“第一槍”，出臺了《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標準促進房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》（簡稱《指導(dǎo)意見書》），《指導(dǎo)意見書》稱，調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%，指導(dǎo)意見自2023年6月1日起正式實施，試行期一年。

(資料圖片僅供參考)

然而僅僅實施了一日，6月2日凌晨，福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)出一則通知撤銷了該政策，并稱主要是因為對住建部、市場監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見政策把握不準、領(lǐng)會不透，悖離上級精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)造成較大負面影響。

6月2日，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時指出，從此前該政策的發(fā)布后市場反饋看，主要還在于此類降低中介費政策“降了個寂寞”。該表述是指類似中介費的下調(diào)，似乎沒有多大幅度的下降，反而甚至讓大家感覺福州的中介費太高了。

需要注意的是，易居地產(chǎn)研究院報告指出，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當(dāng)于打了7折的水平。

中介費政策“降了個寂寞”

之前發(fā)布的《指導(dǎo)意見書》指出：調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。

而該《指導(dǎo)意見書》的出臺引起業(yè)內(nèi)的熱議。不少業(yè)內(nèi)人士認為，這是對住建部、市場監(jiān)管總局5月8日印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》中提出的“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用”的落實。

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用。

不過，福州中介費政策實施僅一日后，福州房地產(chǎn)中介協(xié)會便發(fā)通知稱撤銷《指導(dǎo)意見書》，并表示因?qū)ψ〗ú俊⑹袌霰O(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見政策精神把握不準、領(lǐng)會不透，悖離上級精神給房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)造成較大負面影響。

嚴躍進認為，此次政策沒有明確說撤回的原因，而是提及對精神把握不準的內(nèi)容。類似下調(diào)的工作說明不徹底，或者說沒有真正做到降低交易成本的導(dǎo)向，所以政策本身適得其反，反而引起了一些誤解或不解。這也說明各地后續(xù)要在降低中介費方面，做一些實質(zhì)性的下調(diào)，否則市場感受不到政策本身調(diào)整的意義所在。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前福州當(dāng)前的收費標準普遍為3%。而易居地產(chǎn)研究院報告指出，全國各地形成了四個鮮明的價格體系或?qū)哟危醋罡邇r、參考價、市場價、最低價，分別為4%、3%、2%、1%。

圖源：易居地產(chǎn)研究院報告

此外，易居地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當(dāng)于打了7折的水平。

不過，嚴躍進也表示，類似撤回本身也是為了更好的完善，短期內(nèi)不出臺也可以理解，關(guān)鍵還是要繼續(xù)摸底市場，真正找到降低中介費的長久之道。

“買方付全部經(jīng)紀費，賣家實收”的時代結(jié)束了

雖然福州中介費政策“一日游”，但卻釋放了不少新信號。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在當(dāng)前交易量下降，交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也愿意降低費率。另外，掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強，也愿意支付一定的經(jīng)紀費。

“房屋供應(yīng)量大增，區(qū)域分化明顯的情況下，買方有大把機會可挑可選，怎么買到性價比最高的房子，需要中介的精細化服務(wù)。由此，未來買賣雙方均支付經(jīng)紀費的情形和案例，將會大量出現(xiàn)。‘買方付全部經(jīng)紀費，賣家實收’的時代，結(jié)束了。”李宇嘉說。

同時，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，在中國，由于房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展時期，衍生了買家單獨支付傭金的收取模式。從國際經(jīng)驗來看，中介費多由業(yè)主支付，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等為賣家支付，德國、意大利、日本等為買家與賣家共同承擔(dān)。當(dāng)前房屋掛牌量較高，市場逐步進入買方市場，中介費雙邊支付也是適宜之舉。

6月2日，東莞房產(chǎn)中介李韜（化名）向記者透露，之前東莞的中介費收取，如果業(yè)主好說話就會各收一半，如果業(yè)主不好說話那就全是客戶出。“多數(shù)業(yè)主為了賣掉房子，都會同意承擔(dān)一半。不過，東莞現(xiàn)在還沒有降中介費。”李韜說。

經(jīng)紀費下調(diào)是必然趨勢

值得注意的是，李宇嘉認為，此次只是福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提出的建議，折射出管理部門希望通過行業(yè)協(xié)會的角度，促成行業(yè)內(nèi)降本增效，促進良性循環(huán)，把蛋糕做大，既能提高買賣雙方的福利，還能促成交易，把行業(yè)做大。

在李宇嘉看來，不管是提倡雙邊付費，還是每一邊都限制費率，能否落實，主要是市場競爭的結(jié)果。也就是，在當(dāng)前交易量下降，交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也愿意降低費率。

“總的來說，在存量時代，房屋大量供應(yīng)的情況下，買方時代到來，房子交易難度加大的情況下，經(jīng)紀費率下調(diào)是大概率事件，也是必然趨勢。”李宇嘉說道。

而易居地產(chǎn)研究院報告指出，影響中介費下調(diào)至少有六大類因素，分別為市場行情（30%）、中介類型（25%）、定價規(guī)則（20%）、服務(wù)內(nèi)容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費用的下調(diào)情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關(guān)聯(lián)。

影響中介費率下調(diào)的因素及數(shù)量占比

具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務(wù)水平、市場口碑、價格競爭策略等。同時，易居地產(chǎn)研究院報告表示，觀察2023年二季度以來的中介費情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費會有所下調(diào)，且傾向于針對買家下調(diào)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧