文/樂居財經鄧鑫妮
上周，越秀服務在香港舉行了2022年度業績發布會，這是一次久違的線下會面。
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隨著財報發布時間的臨近，不少物企已經開始籌備業績會，這無疑是值得興奮的。但是另一面，企業的業績也在經歷著考驗，從目前披露的預告來看，不容樂觀。
3月13日晚間，金科服務發布2022年度業績預告。而在不久前，融創服務和佳兆業美好等也已經披露，截至目前已有6家物企公布業績走向。
和外界預測的一樣，盈利增長放緩。從房地產市場傳導而來的寒意，早已侵入物企，估值擠完水分，業績開始大洗澡，潮水退去才知道誰在裸泳。
上周多家物企發布盈利警告，有業內人士表示，物企股價波動在所難免。3月13日，新一周的第一天，物管股普跌。截至當天收盤，30家物企股價下跌，平均跌幅2.62%，最高跌幅是中奧到家16.33%。
資本投票，講究的是一個趨利避害，他們的態度已經說明一切。
一位投資人向樂居財經表示，業績預告可能只是一個開端，三月下旬年報集中發布的時候沖擊力或許更大。
而且該投資人還指出，今年物企應收款計提減值的影響范圍不小，這直接關系到企業的盈利，而在去年，地產行業已經遭遇過一輪計提減值。
具體來看已經披露業績預告的中天服務、碧桂園服務、佳兆業美好、綠城服務、融創服務和金科服務，整體上似乎陷入“增收不增利”的困境。
不過，企業披露的業績維度各不相同，有的是凈利潤變動，有的是利潤變動，還有的是擁有人應占利潤變動，而表現形式上，有物企直接公布減少的數額，有物企則用跌幅來表示。
其中碧桂園服務和中天服務披露出來的跌幅較大，以碧桂園服務為例，未經審核稅前利潤、期內凈利潤及歸屬于本公司股東的凈利潤，將較2021年同期分別下降約34%-40%、45%-51%、51%-57%。
而在具體數額上，金科服務和融創服務分別表示，公司擁有人應占凈虧損約18億元-23億元、公司擁有人應占虧損不超過5億元。
有意思的是，佳兆業美好的業績表現有些不一樣，2022年收入減少，但擁有人應占利潤同比增長超60%。其表示，收入減少主要源于交付前及顧問服務所得收益減少，也就是我們通常理解的非業主增值服務，這項業務主要來自關聯地產。其次，利潤增加則是因為并無就出售按公平值經損益入賬的金融資產而產生的虧損，以及沒有就終止收購交易而產生的虧損。
物企的這一輪業績洗澡，原因主要指向兩個方面：疫情之下，收入受到沖擊而成本增加；其次關聯方應收款項計提的減值準備增加，從而壓縮了利潤。而像碧桂園服務這一類曾經大肆擴張的企業，或許還可以加上一條，收并購帶來的商譽減值。
融創服務就曾指出：“本年度基于關聯方應收款項回款情況，對非業主增值業務做出主動調整，非業主增值服務的業務規模大幅下降。若剔除非業主增值業務，本集團于本年度的其他核心業務毛利額不低于去年同期。”
非業主增值服務一度被稱作房企為物企輸送業務的“暗門”，但在流動性危機襲來之時，物企的關聯方回款放慢，不得不增加計提減值，這道“暗門”悄悄地被關上。
事實上，非業主增值服務業務的衰退在2022年中期財報已經顯露。克而瑞物管數據顯示，2022年上半年41家上市物企非業主增值服務收入均值下降至2.84億元，整體增速下降至-6.9%。非業主增值服務收入在營業收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。
同時克而瑞物管還表示，物企與關聯方的關系從“依賴”變成了“被拖累”，多家企業收購地產公司資產，還有物企向關聯地產公司借款，這就導致上市物企應收賬款和壞賬壓力進一步加大。2022年中期，57家上市物企應收賬款12.44億元，較上年增長40.72%，增速遠大于營收增速（約17%）。48家上市物企平均壞賬準備金額達5384萬元/家。