觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月10日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司回復(fù)深圳證券交易所關(guān)注函。
(相關(guān)資料圖)
具體來(lái)看，榮盛發(fā)展于2023年1月31日收到深圳證券交易所下發(fā)的《關(guān)于對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司的關(guān)注函》，其現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行回復(fù)。
其中，深交所要求榮盛發(fā)展結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)情況、同行業(yè)可比公司情況等，說(shuō)明公司業(yè)績(jī)虧損同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、凈利潤(rùn)的變動(dòng)趨勢(shì)是否偏離同行業(yè)可比公司情況。
對(duì)此，榮盛發(fā)展表示，公司地產(chǎn)項(xiàng)目覆蓋全國(guó)各地，大范圍受到疫情影響，尤其大面積位于北方地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，2022年內(nèi)疫情反復(fù)蔓延，長(zhǎng)時(shí)間封控，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度。項(xiàng)目交付量大幅下降。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)信用違約等事件頻發(fā)，公司新增融資受阻，資金流動(dòng)性持續(xù)承壓,為保證現(xiàn)金流持續(xù)性，2021年以來(lái)公司采取降價(jià)促銷(xiāo)、專(zhuān)項(xiàng)去庫(kù)存等措施促進(jìn)銷(xiāo)售回款，項(xiàng)目毛利率出現(xiàn)大幅下降，導(dǎo)致2022年公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)大幅下降。
按照主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)、地域性較強(qiáng)且總資產(chǎn)規(guī)模在千億元以上等原則，選取6家可比公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)大部分可比公司2022年前三季度營(yíng)業(yè)總收入、2022年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)同期對(duì)比均出現(xiàn)大幅度下降。榮盛發(fā)展表示，下降趨勢(shì)超過(guò)同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動(dòng)情況符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離。
深交所還要求榮盛發(fā)展說(shuō)明計(jì)提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項(xiàng)目情況，主要減值測(cè)試過(guò)程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值等的情形。
榮盛發(fā)展表示，資產(chǎn)負(fù)債表日，公司遵照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，采取信用評(píng)分模型對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行信用評(píng)估，計(jì)提信用減值損失。公司以往年度對(duì)外投出的項(xiàng)目合作款，在地產(chǎn)行業(yè)上行期，投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)盈利能力良好、可正常推進(jìn)，評(píng)估不存在可收回性風(fēng)險(xiǎn)，未計(jì)提信用減值損失。
隨著2022年內(nèi)疫情管控、市場(chǎng)情緒低迷等因素影響，諸多合作企業(yè)發(fā)生資金困難的情況，公司在個(gè)別合作項(xiàng)目中亦出現(xiàn)了違約，已投出的合作款的可收回性存在較大不確定性。綜上所述，公司基于謹(jǐn)慎性原則，擬對(duì)多項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值損失，計(jì)提金額40億元至70億元，該過(guò)程未借鑒獨(dú)立第三方的評(píng)估工作，最終信用減值計(jì)提金額將在2022年年報(bào)中予以披露。
此外，榮盛發(fā)展表示，在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、計(jì)提信用減值損失的具體測(cè)算過(guò)程中，綜合了實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格、周邊競(jìng)品價(jià)格、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化、未來(lái)盈利預(yù)期等多個(gè)因素綜合分析確定，主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，與以前年度不存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計(jì)提充分合理，不存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。
另悉，深交所要求說(shuō)明榮盛發(fā)展毛利率水平及變化趨勢(shì)是否與同行業(yè)可比公司存在較大差異，是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，說(shuō)明公司持續(xù)盈利能力是否存在重大不確定性，并作出特別風(fēng)險(xiǎn)提示。
榮盛發(fā)展表示，毛利率下降15.16%，變動(dòng)趨勢(shì)處于行業(yè)中位數(shù)和平均數(shù)之下，變動(dòng)情況基本符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離。2022年下半年房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策頻出，二級(jí)市場(chǎng)再融資渠道放開(kāi)，在此背景下，主動(dòng)尋求經(jīng)營(yíng)策略變化，以現(xiàn)金流為主線，降本增效，改善公司經(jīng)營(yíng)情況，持續(xù)盈利能力不存在重大不確定性。但受市場(chǎng)環(huán)境的影響，購(gòu)買(mǎi)情緒恢復(fù)需要時(shí)間，短期內(nèi)不確定公司毛利率是否持續(xù)下降。