(相關(guān)資料圖)
上海第四輪土拍，一幅地塊引來(lái)了12家房企圍獵，出現(xiàn)了久違的喧囂。
到場(chǎng)的其他競(jìng)爭(zhēng)者，紛紛瞪大了眼睛。保利、金茂、建發(fā)、招商蛇口(行情001979,診股)、中鐵置業(yè)等，哪一個(gè)都是國(guó)資背景、托底主力，但此次卻都眼睜睜地看著熱門(mén)地塊，從手邊溜走，落入了上海本地房企佳運(yùn)置業(yè)的囊中。
這宗寶山顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)宅地，僅用了23輪，就達(dá)到了地塊中止價(jià)，隨后在一次性書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，佳運(yùn)置業(yè)以9.4%的溢價(jià)率、20.796億的價(jià)格，將地塊收下。
今年的土拍市場(chǎng)，品牌房企隱退，但一些城市的“地頭蛇”，卻反而不斷進(jìn)擊。佳運(yùn)置業(yè)便是其中之一，年內(nèi)它已三度奪地，尤為顯眼。
雖然眼下的表現(xiàn)受到關(guān)注，但相比于品牌房企，佳運(yùn)置業(yè) 總體的拿地節(jié)奏，仍較為緩慢。 可以看出，老板沈仁興想將佳運(yùn)置業(yè)打造成“小而美”的公司，也常自我標(biāo)榜品質(zhì)， 只是旗下公司屢遭處罰，項(xiàng)目也多次令業(yè)主不滿。
沈仁興極為低調(diào)，公開(kāi)資料幾乎找不到關(guān)于他的創(chuàng)業(yè)故事。不過(guò)，細(xì)看這家名氣不大的房企，其股權(quán)變更中，似乎隱藏著家族成員進(jìn)退的跡象。沈仁興掌控公司的手段，也在其中若隱若現(xiàn)。
虎口奪食
此次佳運(yùn)置業(yè)競(jìng)得的上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)住宅地塊，出讓面積3.46萬(wàn)平米，建筑面積6.23萬(wàn)平米。地塊所在板塊，為今年宅地成交熱門(mén)區(qū)域。前三批次，大華、中建八局、華發(fā)等主體，均曾在此拿地。
今年6月，在上海疫情后重啟的首輪土拍中，佳運(yùn)置業(yè)也迅速展開(kāi)行動(dòng)，以12.7億斬獲寶山羅店鎮(zhèn)宅地，溢價(jià)率8%；又以6.8億梅開(kāi)二度，競(jìng)得金山新城宅地。加上近來(lái)拿下的顧村鎮(zhèn)地塊，年內(nèi)其已拿下三宗地塊。
不過(guò)，眼下的顯眼表現(xiàn)，并不代表佳運(yùn)置業(yè)有著擴(kuò)大布局的雄心，它向來(lái)幾年拿一次地，開(kāi)發(fā)節(jié)奏也頗為緩慢。
比如，2003年，佳運(yùn)置業(yè)在土拍市場(chǎng)，競(jìng)得上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)0號(hào)地塊B街坊一期土地，此后鮮有擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作，直至2006年才又出手拿下臨近的二期土地。其布局的視野，似乎只集中在周邊的一畝三分地上。
2009年，佳運(yùn)置業(yè)終于想有所改變，其腳步邁出了上海，在江蘇東臺(tái)建了住宅項(xiàng)目“時(shí)代豪庭”；但后來(lái)外拓事業(yè)又踟躕不前，9年后才進(jìn)軍浙江寧波杭州灣區(qū)，在慈溪開(kāi)發(fā)10萬(wàn)多平米地塊。
在這低頻的獲地舉措中，佳運(yùn)置業(yè)也曾歷經(jīng)曲折，空手而歸。
2003年3月，佳運(yùn)置業(yè)和旗下的上海興日置業(yè)，與松江房地局簽訂土地出讓合同，獲得位于 上海市松江區(qū)中山西路一號(hào)B地塊， 總面積4.946萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)為40年，作價(jià)4839.228萬(wàn)元。
與此同時(shí)，佳運(yùn)置業(yè)還需向松江土發(fā)中心，支付調(diào)撥用地、動(dòng)遷、安置等前期開(kāi)發(fā)費(fèi)（含城防費(fèi)、輕軌建設(shè)費(fèi)和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）1.13億元。
5個(gè)月后，佳運(yùn)置業(yè)宣稱(chēng)，松江房地局不能按約交付土地，因此不再向其支付剩余款項(xiàng)。此后一段時(shí)間內(nèi)，佳運(yùn)置業(yè)再三重申了“拒絕支付”余款的理由，但仍像一拳打在棉花上，對(duì)方并沒(méi)有做出明確的回應(yīng)。
這一拖就是四年。直到2007年10月，松江房地局才向佳運(yùn)置業(yè)，發(fā)出解除土地使用權(quán)出讓合同的通知。但被消耗了耐心的佳運(yùn)置業(yè)不肯罷休，指出解除合同的行為是錯(cuò)誤的，并表示不能接受。
后來(lái)，松江規(guī)土局出面調(diào)停，才令雙方達(dá)成合同解除協(xié)議，使這項(xiàng)土地買(mǎi)賣(mài)的羅生門(mén)，告一段落。但無(wú)論內(nèi)中緣由如何，最終的結(jié)果是，佳運(yùn)置業(yè)竹籃打水，原本已經(jīng)吃到嘴里的地塊，被迫吐出來(lái)。
官網(wǎng)上，佳運(yùn)置業(yè)自稱(chēng)“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)逐步完成資本積累”，現(xiàn)擁有總資產(chǎn)48億元，凈資產(chǎn)36億元。由此計(jì)算， 其資產(chǎn)負(fù)債率為25%。
這樣的低負(fù)債水平，雖可在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)急劇的環(huán)境下，證明自身較高的債務(wù)管理能力，但也從側(cè)面說(shuō)明，佳運(yùn)置業(yè)“小富即安”，容易滿足現(xiàn)狀。當(dāng)下的積極拿地，只是它看中時(shí)機(jī)，一時(shí)的抄底而已。
避嫌阜興系
沈仁興較為低調(diào)，在公開(kāi)資料中，幾乎找不到關(guān)于他的創(chuàng)業(yè)故事。他甚至不及他的女婿趙卓權(quán)被人熟知。
通過(guò)岳父沈仁興，趙卓權(quán)曾在地產(chǎn)領(lǐng)域積攢了不少人脈和資源。正因此，后來(lái)他與朱一棟創(chuàng)辦的阜興系，才能依靠為房企提供過(guò)橋資金，逐步建立起業(yè)務(wù)。只是后來(lái)阜興系虛構(gòu)投資項(xiàng)目、涉嫌自融自保東窗事發(fā)，處在輿 論的風(fēng)口浪尖。
佳運(yùn)置業(yè)也曾被阜興系牽連，飽受質(zhì)疑。對(duì)此，沈仁興只能出面澄清，兩者沒(méi)有任何關(guān)系，在業(yè)務(wù)上沒(méi)有任何交集：“阜興集團(tuán)股東趙卓權(quán)沒(méi)有在佳運(yùn)置業(yè)上過(guò)一天班。”
在佳運(yùn)置業(yè)的公司體系中，確實(shí)沒(méi)有出現(xiàn)沈仁興和 趙卓權(quán)的任何交集。看起來(lái)，沈仁興比較注重與女婿劃清界限。
佳運(yùn)置業(yè)旗下，有15家對(duì)外投資公司，其中有13家為房地產(chǎn)公司，另外2家公司為租賃或商務(wù)服務(wù)業(yè)，業(yè)務(wù)構(gòu)成較為簡(jiǎn)單。
沈仁興個(gè)人的對(duì)外投資公司，只有3家。除了通過(guò)佳運(yùn)置業(yè)掌控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外， 他還持有上海海厚投資有限公司70%股權(quán)，持有上海浦東新區(qū)仁龍建材公司62.5%股權(quán)。 但海厚投資旗下并無(wú)對(duì)外投資公司，仁龍建材則已被注銷(xiāo)。
因拿得出手的項(xiàng)目較少，這家上海房企，對(duì)僅有的佳運(yùn)公寓、時(shí)代豪庭、佳洲欣苑、仁和都市花園、興日家園等項(xiàng)目，如數(shù)家珍、大書(shū)特書(shū)，標(biāo)榜自身的品質(zhì)。
它在官網(wǎng)上，自稱(chēng)公司對(duì)所有開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的房型都“精細(xì)雕琢”。“除做到通風(fēng)好、采光好、沒(méi)有暗室（即沒(méi)有窗戶的廚衛(wèi)），且得房率高，使用率高。”
其甚至引用第三方轉(zhuǎn)述，表示經(jīng)常聽(tīng)到購(gòu)買(mǎi)了其他小區(qū)的消費(fèi)者，抱怨“后悔沒(méi)有買(mǎi)興日家園的房子”。
但事實(shí)卻有些反差。諸如 佳運(yùn)公寓門(mén)店違建、時(shí)代豪庭將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)承包給“三無(wú)”公司等事情， 卻偶有發(fā)生。前些年，還有時(shí)代豪庭小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)的防空地下室被開(kāi)發(fā)商，擅自劃成停車(chē)位出售。原本地下層是小區(qū)全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，房企是無(wú)權(quán)處置的。
佳運(yùn)置業(yè)旗下的上海佳地置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“佳地置業(yè)”），更是連遭行政處罰。
它曾因未按期辦理建設(shè)工程施工許可、未申請(qǐng)開(kāi)工放樣復(fù)驗(yàn)擅自開(kāi)工建設(shè)、擅自填埋湯基港河道100平米等原因，遭到處罰。此外，佳地置業(yè)還于2019年2月成為被執(zhí)行人。
由此可見(jiàn)，沈仁興試圖打造“小而美”的房企，但在此過(guò)程中，仍有不少挑戰(zhàn)與煩惱。
一石二鳥(niǎo)
佳運(yùn)置業(yè)由沈仁興、沈鐵龍分別持股80%、20%。目前尚不知“二沈”是什么關(guān)系，但從公司的股權(quán)變更歷程中，似乎可以看到沈鐵龍入局的草灰蛇線。
成立之初的2003年，佳運(yùn)置業(yè)的注冊(cè)資本只有580萬(wàn)元，彼時(shí) 沈仁興出資464萬(wàn)元，持股80%，而鳳惠芳、沈涓梅合計(jì)出資116萬(wàn)元，持股20%。 一個(gè)月后，公司的注冊(cè)資本迅速增厚到1800萬(wàn)，三位股東依舊按“二八”比例，增加出資額。
這樣的架構(gòu)，維持了7年。2010年8月，鳳惠芳、沈涓梅突然退出，沈鐵龍接下兩者的持股，正式進(jìn)入佳運(yùn)置業(yè)的股東行列。
此后八年間，該公司進(jìn)行了4次股東注資，注冊(cè)資本最終超過(guò)10億，定格為10.8億元。但無(wú)論怎樣變化，其股權(quán)架構(gòu)一直較為穩(wěn)固，沈仁興拿穩(wěn)八成股份，剩下的兩成則交給他人掌管。
由于佳運(yùn)置業(yè)并未上市，因此外界并不能獲悉它具體的分紅、激勵(lì)方案。
不過(guò)，樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，它曾實(shí)施了以2007年6月30日的總股本5.01億股為基數(shù)，每10股送2股轉(zhuǎn)增1股的2007年度中期分紅及資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案，使得總股本增至6.52億股。
目前沈仁興為佳運(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)，顧金德、陳桂珍、沈鐵娟為董事，顧紅蘭為監(jiān)事。或許是為了給予員工激勵(lì)，在佳運(yùn)置業(yè)15家對(duì)外投資公司之外，沈仁興讓不少員工聯(lián)合、獨(dú)自持有旗下平臺(tái)。
如董事顧金德，曾持有上海浦東新區(qū)仁龍建材公司25%股權(quán)；監(jiān)事顧紅蘭，曾持有上海皓慧投資咨詢公司60%股權(quán)。這兩家公司雖然目前都已被注銷(xiāo)，但仍留下點(diǎn)點(diǎn)的蛛絲馬跡。
而另一名董事 陳桂珍 ，則是持有公司數(shù)量最多的管理層。
其目前作為自然人股東，持有上海時(shí)茂文化傳媒中心、上海蓄萊商務(wù)服務(wù)中心100%股權(quán)，并與沈鐵娟合資持有上海一升貿(mào)易，與沈鐵龍一起持有上海信橋物業(yè)管理。
這位佳運(yùn)置業(yè)的重要人物，所持有的平臺(tái)涉及文化藝術(shù)業(yè)、化學(xué)原料與化學(xué)制品制造業(yè)、批發(fā)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。由此看來(lái)，陳桂珍有可能是佳運(yùn)多元板塊延伸的主導(dǎo)人物之一，是沈仁興的左膀右臂。
沈仁興在牢牢把控公司的同時(shí)，讓員工持股多個(gè)平臺(tái)，既能達(dá)到激勵(lì)的目的，又能發(fā)展多線業(yè)務(wù)，可謂是一石二鳥(niǎo)。