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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 12月15日，中金固收發(fā)布《政策密集出臺后市場給予正向反饋——11月房地產(chǎn)債券月報(bào)》。

11月房地產(chǎn)利好政策密集出臺，包括11月8日交易商協(xié)會發(fā)文擴(kuò)大“第二支箭”，緊接著多家房企宣布儲架式發(fā)行，11月14日銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行共同發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，11月23日央行銀保監(jiān)會發(fā)文房地產(chǎn)政策16條，多家銀行宣布和房企達(dá)成授信合作協(xié)議，11月28日證監(jiān)會發(fā)文放松房企股權(quán)融資政策。

其中“穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)房企開發(fā)貸資金投放、中債提供增信債券融資、保函置換預(yù)售資金監(jiān)管”等政策對于增加優(yōu)質(zhì)房企流動性水平、切斷房企風(fēng)險(xiǎn)傳染鏈條有一定幫助，貸款展期也為了企業(yè)集中資金應(yīng)對債券償付提供了可能，政策基本都提到“市場化、法制化原則”和“優(yōu)質(zhì)房企合作”，以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)仍有可能無法快速提升風(fēng)險(xiǎn)偏好，并且授信和意向授信到實(shí)際放款還有較大距離

中金認(rèn)為各部委針對房企資金面各類政策的密集統(tǒng)一出臺，反映了中央層面對于房企資金鏈壓力的關(guān)注度和希望化解地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)導(dǎo)向，市場也已經(jīng)給予積極反饋。不過行業(yè)基本面底部的真正確立可能需依賴于銷售的企穩(wěn)回升，信用債的反彈持續(xù)時(shí)間也需關(guān)注政策的實(shí)際執(zhí)行力度。我們認(rèn)為最終融資受益的可能仍然集中于資金壓力不大、信用風(fēng)險(xiǎn)可控主體，個(gè)券之間的差異將進(jìn)一步加大，推薦銷售表現(xiàn)好于市場平均、債券到期壓力相對可控的主體，實(shí)際違約風(fēng)險(xiǎn)可控的同時(shí)，也更可能獲得金融支持。

從二級市場走勢來看，11月以來受利好政策出臺帶動，境內(nèi)外主流房企債券價(jià)格有一定反彈，美元債反彈力度更大。境內(nèi)AAA部分未出險(xiǎn)企業(yè)及少量出險(xiǎn)企業(yè)信用債價(jià)格明顯修復(fù)，包括碧桂園、旭輝、遠(yuǎn)洋控股、萬達(dá)商管、金地相關(guān)個(gè)券利差收窄幅度都在1000bp以上，帶動整體AAA級利差均值收窄137bp；不過也有部分主體的債券利差雖然有回落但仍高于10月末，比如時(shí)代控股、龍湖、綠地、普洛斯，走擴(kuò)幅度在100-7700bp。

AA+房企受益不大，整體利差還在走擴(kuò)，比如世茂建設(shè)、金輝、中駿、富力、信達(dá)、光明的相關(guān)個(gè)券利差走擴(kuò)幅度在30-1300bp，利差收窄的主要是廈門特房的部分個(gè)券，收窄幅度在10bp左右。AA級房企樣本券利差平均走擴(kuò)374bp，其中中南和鑫苑走擴(kuò)幅度較大。

美元債市場反彈力度較大，總回報(bào)33.84%，高收益和投資級回報(bào)率分別為58.73%和15.53%。具體房企來看，龍湖集團(tuán)中長端美元債價(jià)格已經(jīng)回升至70-80美元區(qū)間，相比10月末大約上漲50-55pt左右；金地2024年到期美元債也大約上漲50pt；碧桂園長端美元債價(jià)格回升至40-50美元區(qū)間，大約上漲30-40pt左右。

后續(xù)來看最終融資受益的可能仍然集中于資金壓力不大、信用風(fēng)險(xiǎn)可控主體，個(gè)券之間的差異將進(jìn)一步加大，中金推薦銷售表現(xiàn)好于市場平均、債券到期壓力相對可控的主體，實(shí)際違約風(fēng)險(xiǎn)可控的同時(shí)，也更可能獲得金融支持。