作者 | 劉瑩
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出品 | 焦點財經
放開股權融資的“第三支箭”射出后，A股上市房企紛紛發布了自己的定增融資計劃。繼福星股份、世茂股份、北新路橋、萬科A、華夏幸福、大名城、格力地產、招商蛇口、金科地產等房企之后，珠海國企華發股份也拋出了定增預案。
12月5日，華發股份公告稱，其將向包括控股股東華發集團在內的不超過35名特定投資者，非公開發行不超過6.35億股A股股票，募集資金（含發行費用）60億元。其中，華發集團承諾參與認購金額不超過30億元，且認購數量不低于本次非公開發行實際發行數量的28.49%。
四項目受益
募資用途方面，據公告，其中45億元將用于鄭州華發峰景花園、南京燕子磯G82項目、湛江華發新城市南（北）花園項目、紹興金融活力城等四項目的建設事宜，屬于資本性支出。另外15億元非資本性支出，將用于補充流動資金。
具體來看，鄭州華發峰景花園總投資35.65億元，此次擬募集資金投資9億元。該項目位于鄭州市經開區濱河國際新城板塊，目標客群以剛需為主，首改為輔，規劃住宅總套數1620套，當前已售450套，計劃于2023年12月交付，當前仍在建設中。
南京燕子磯G82項目總投資48.56億元，此次擬募集資金投資13.5億元。該項目位于南京市棲霞區燕子磯街道，周邊兩公里配建有幼兒園、小學、初中、三甲醫等，配套成熟，規劃住宅總套數1212套，已售509套，將于2024年10月交付，目前仍在建設中。
湛江華發新城市南（北）花園項目總投資150億元，此次擬募集資金投資7.5億元。該項目位于湛江市坡頭區海盛路288號，目標客群以海東新區剛需為主，規劃住宅總套數5684套，已售2359套，目前仍在建設中。項目南花園地塊已于2022年7月陸續交付，北花園地塊將于2023年11月陸續交付。
紹興金融活力城項目總投資190.9億元，此次擬募集資金投資15億元。該項目位于紹興市鏡湖新區湖東片區，與紹興高鐵站相距5.7千米，目標客群以剛需、改善為主，規劃住宅總套數6199套，已售3487套，計劃于2026年12月交付。
華發股份表示，本次發行的募投項目符合“保交樓、保民生”的相關政策要求，具有實施的必要性。募投項目具有良好的市場發展前景，且作為資金密集型的房地產企業，隨著業務的發展與規模的擴張，資金需求正持續增多。募集資金的使用可豐富公司主營業務，拓展經營規模，增強公司盈利能力，提升核心競爭力，符合公司及全體股東的利益。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次華發定增具有非常多的信號意義，是目前再融資中需要積極關注的版本。
首先，華發的定增方案非常詳細，涉及募資金額、資金投放、投資者結構、股票定價、股東回報等內容，屬于目前定增方案中最詳細的版本，也意味著定增的策略更加清晰和穩健。
其次，此次定增方案至少回答了投資者較為關心“誰來認購”的問題。從目前看，大股東出手、帶動其他投資者入市，是非常主流的做法。同時此類方案也會考慮到投資者未來的收入等情況。
再次，定增的操作是當前很多房企積極采用的做法，也成為當前上市房企可以主動把握、可以積極利用的方式，值得行業進一步關注，其有助于更好地改善企業的現金流和確保債務、保交樓和銷售等工作的推進。
焦點財經注意到，在公告中，華發股份表示，鄭州華發峰景花園項目的銷售收入預估為37億元，凈利潤為1.07億元，投資凈利率為3%，銷售凈利率為2.89%。而該公司2019年至2022年年中的平均融資成本分別為6.35%、6.2%、5.8%和5.79%。
反觀南京燕子磯G82項目、湛江華發新城市南（北）花園、紹興金融活力城三項目，預期凈利潤分別為2.93億元、7.21億元、17.5億元，投資凈利率分別為6.05%、4.81%、9.17%，銷售凈利率分別為5.7%、4.62%、8.44%。
這或是華發股份近年重倉長三角的原因所在。據中指研究院統計，今年前11個月，華發股份的權益拿地金額約有267億元，其中226億元投向了長三角區域，占比84.64%。
資產負債表有望改善
發行價格及定價方式方面，華發股份表示，本次發行的定價基準日為發行期首日，發行價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的80%，且不低于發行前公司最近一期末經審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產的價格。
興業證券指出，此次定增的發行價格尚未確定，且當前為預案，還需股東大會、報證監會審批、拿到批文等流程，才會進入發行期。這期間的變化核心在于行業基本面及華發股份自身的基本面情況。而華發股份當前經營基本面表現良好。
克而瑞統計顯示，2022年11月，華發股份的銷售金額為183.3 億元，環比增加64.8%，同比增加60.4%，得益于上海、杭州、廣州等高能級城市的快速推盤，該公司今年前11月的銷售金額累計已達1024.0億元，同比僅下降0.2%，明顯優于百強房企銷售金額同比下降42.6%的平均水平。
截至2022年中期，華發股份的待開發計容建面為434萬方，在建面積為1595萬方，且今年來的新增土儲主要集中于上海、珠海、杭州、武漢等高能級城市。“較好的土地儲備也為未來公司銷售提供了支撐，”興業證券稱。
興業證券同時提到，此次定增有利于華發股份增厚凈資產，改善資產負債率，為后續債務融資提供空間，同時公司拓展經營規模，增強資金實力，更好立足珠海、布局全國。
中金公司亦指出，截至2022年三季度末，華發股份的資產負債率和凈負債率分別為73.1%和79%，若此次完成60億元非公開發行，可使上述指標分別優化為72%和69.4%。并且，此次增發預案中，華發集團承諾認購約半數金額，體現了控股股東對公司經營的充分認可和支持。
事實上，華發集團在2021年時就曾通過注資約270億的形式對華發股份提供資金支持，由此使后者的“三道紅線”指標于該年末成功轉為“綠檔”。“預計華發股份大股東后續將繼續為其發展保駕護航，提供資產、資金等方面的助力，”中金公司稱。