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深圳新房去化已經(jīng)到了慘不忍睹的地步。
11月底，前海兩大明星盤(pán)刷新市場(chǎng)的認(rèn)知。
這個(gè)月開(kāi)篇又聽(tīng)聞光明兩新盤(pán)還沒(méi)入市就已經(jīng)準(zhǔn)備打響“保價(jià)戰(zhàn)”。
而在大家沒(méi)來(lái)得及反應(yīng)之際，羅湖又傳出亞太半山樾府真金白銀減首付的消息。
雖然已經(jīng)見(jiàn)慣深圳新房打折，首期分期，但現(xiàn)在一下子集中出現(xiàn)“保價(jià)”、“真·一成首付”，只能說(shuō)，深圳樓市已經(jīng)沒(méi)有底線(xiàn)可言。
有的，只有“活下去”。
實(shí)際上，深圳樓市的去化到了下半年已經(jīng)直轉(zhuǎn)急下，比市場(chǎng)目測(cè)的要更夸張。
截至當(dāng)前，深圳已經(jīng)分批次入市了93個(gè)項(xiàng)目，包括過(guò)去日光網(wǎng)紅盤(pán)的尾盤(pán)，也都紛紛轉(zhuǎn)現(xiàn)售。
比如寶安的前城濱海花園在3月放出的25套現(xiàn)房；
南山的遠(yuǎn)洋天著華府8月放出的19套現(xiàn)房，
龍崗的華暉瑞禧8月放出43現(xiàn)房，
龍華的金地塞拉維花園9月推出的28套現(xiàn)房，
前海的頤灣府11月放出7套現(xiàn)房，
南山深鐵閱山境花園11月放出的23套現(xiàn)房。
這些項(xiàng)目無(wú)一例外都已經(jīng)在當(dāng)年開(kāi)盤(pán)被搶光，并且距離開(kāi)盤(pán)已經(jīng)過(guò)去多年。
如金地塞拉維花園南區(qū)，2015年就已經(jīng)入市，華暉瑞禧2019就已經(jīng)入市，前城濱海花園2015年以及2017年也分別曾經(jīng)入市。
距離現(xiàn)在已經(jīng)5-7年之久。
如果是房源去化不好，但當(dāng)年卻早就已經(jīng)售罄。
已經(jīng)入市多年的尾盤(pán)集中在這個(gè)節(jié)點(diǎn)再次入市，只能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。
一是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)覺(jué)得市場(chǎng)不再時(shí)候保留房源。
未來(lái)各個(gè)層次的購(gòu)房群體購(gòu)買(mǎi)力都在下降，并且深圳房?jī)r(jià)回調(diào)看不到盡頭，與其捂得越久，就越賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)，不如趁著市場(chǎng)還有點(diǎn)不明朗的希望，趕緊處理，運(yùn)氣好的還能賣(mài)在這兩年新房的高位。
另一方面說(shuō)明，新房的去化已經(jīng)跌得不成樣。
在過(guò)去三年，無(wú)論是郊區(qū)還是深圳的核心地段，日光頻現(xiàn)。2020年深圳共推出一百多個(gè)新盤(pán)，其中就出現(xiàn)了36個(gè)“日光盤(pán)”，樓市的高光令人驚嘆。
但如今，截至12月5日深圳的日光盤(pán)不僅只有2020年的零頭（5個(gè)日光盤(pán)），就連熱點(diǎn)片區(qū)的新房，去化都已經(jīng)不到5成。
甚至出現(xiàn)一批去化個(gè)位數(shù)或者兩位數(shù)的新盤(pán)。
只能說(shuō)，當(dāng)下依舊還能賣(mài)掉的新房，已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商燒高香帶來(lái)的運(yùn)氣了。
可能有人說(shuō)，新房備案去化有時(shí)空差，可能存在已經(jīng)簽約但是還沒(méi)有備案的情況。
但是如果把今年截至12月的所有新盤(pán)拉一個(gè)去化表來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)剔除這幾日入市的融湖盛景花園和佳華沙湖廣場(chǎng)，有32個(gè)新房項(xiàng)目去化不到35%。
比如安聯(lián)尚璟府，位于光明的中國(guó)科學(xué)院深圳理工大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)旁。
周邊聚集了深圳市神經(jīng)科學(xué)研究院、深業(yè)頤瑞府、萬(wàn)科光年四季等，是屬于光明相對(duì)核心地段的新盤(pán)。
但從今年1月開(kāi)盤(pán)至今，353套住宅僅31套已備案或已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，去化率僅8.78%。
比如龍崗的信城縉悅花園，490套住宅7月入市，距今將近5個(gè)月，但到現(xiàn)在僅9套備案，去化率僅1.84%。
雖然項(xiàng)目去化難有地段偏的原因，但相隔約7.3公里的雍山郡花園也賣(mài)掉了117套住宅。
比如仁恒公園世紀(jì)三期，9月開(kāi)盤(pán)，如今過(guò)去將近兩個(gè)月，931套住宅僅61套已備案/已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為龍崗中心主打品質(zhì)標(biāo)桿，擁有公園環(huán)境的項(xiàng)目，折扣拉滿(mǎn)去化只有兩位數(shù)。
再比如松茂御城雅苑去化數(shù)據(jù)，則更慘不忍睹。11月19日開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)過(guò)去19天，但深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，278套住宅備案結(jié)果為0。
在能簽盡簽的市場(chǎng)環(huán)境下，備案拖得越久，就越不利于樓盤(pán)去化，所以實(shí)在很難找到1套備案都沒(méi)有的理由。
但無(wú)論是品質(zhì)的原因，還是地段的原因，還是價(jià)錢(qián)的原因，都說(shuō)明深圳的新房已經(jīng)徹底陷入“降價(jià)——賣(mài)不掉——繼續(xù)降價(jià)”的死循環(huán)。
去化率不到一成，可能市場(chǎng)也已經(jīng)覺(jué)得不是什么新鮮事。
但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻是抽筋剝皮的考驗(yàn)。
去化率就意味著，到底誰(shuí)撒了謊，誰(shuí)沒(méi)把慌圓過(guò)去。
寶安的寶珺園7月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之時(shí)公告267套住宅去化63套，但如今近4個(gè)月過(guò)去，深圳官方平臺(tái)備案僅21套，少了三分之二的去化量。
龍崗的吉祥花園7月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之時(shí)公告61套住宅去化20套，但如今近4個(gè)月過(guò)去，深圳官方平臺(tái)備案僅4套。
福田的灣尚庭璽家園8月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之時(shí)公告374套住宅去化116套，但如今近3個(gè)月過(guò)去，深圳官方平臺(tái)備案僅31套，少了85套。
南山的正東名苑8月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之時(shí)公告172套住宅賣(mài)掉約6成（約103套），但僅51套已備案，備案不足三成。
龍崗的仁恒公園世紀(jì)三期9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之時(shí)公告931套住宅去化約26%，但目前僅61套已備案，備案不足一成。
接下來(lái)12月會(huì)有將近21個(gè)項(xiàng)目入市，目前深鐵懿府三期、領(lǐng)峰杰筑已經(jīng)獲批預(yù)售。
其中，龍崗南聯(lián)仙人嶺公園旁單體樓領(lǐng)峰杰筑均價(jià)34486元/平，共住宅310套，本次推出179套，面積80-81-85㎡
但市場(chǎng)已經(jīng)釋放出折后單價(jià)2.8萬(wàn)/㎡起（ 備案單價(jià)3.2-3.5萬(wàn)/㎡ ），總價(jià)225萬(wàn)起買(mǎi)三房的消息。
如果連龍崗都回到2字頭的價(jià)格，那么坪山的一眾新房也就更難賣(mài)了。
真替深圳的新房捏一把冷汗。