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文/盛松成（中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)）
人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)11月11日發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，引起了市場(chǎng)較大反響。我們認(rèn)為，此次文件政策基調(diào)仍然是“房住不炒”，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極且重要的影響，同時(shí)也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的具體體現(xiàn)。作為我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也關(guān)乎金融穩(wěn)定，更關(guān)乎民生需求，因此既要防范房地產(chǎn)金融泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，還要防范發(fā)展失速的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速引發(fā)的一系列問(wèn)題，此次金融舉措有望推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定，著力解決民生關(guān)切問(wèn)題。
一、 政策力度最大，措施最為具體
自2021年9月底對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行邊際調(diào)整以來(lái)，本次政策力度最大、措施最為具體。第一是金融政策支持對(duì)象范圍廣，涵蓋需求端（居民）和供給端（房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)）融資需求。第二是金融政策支持的融資渠道多，既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款，還有債券融資。第三是金融政策工具多，既有對(duì)存量融資合理展期、不調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)分類，還有房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行增信支持，以及支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)專項(xiàng)債。第四是金融政策執(zhí)行進(jìn)一步優(yōu)化，如延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期（這一措施我們今年5月就在呼吁），以及保障性租賃住房項(xiàng)目貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理（已有政策）等等。不過(guò)，整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。
二、 強(qiáng)調(diào)保交樓，引領(lǐng)市場(chǎng)方向
此次文件對(duì)于“保交樓”金融服務(wù)專門(mén)列出一章予以說(shuō)明，并且措施極為細(xì)致具體。在前期開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，更大力度解決民生關(guān)切問(wèn)題。
此次文件還積極引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向，例如專列一章支持住房租賃金融發(fā)展，支持資管產(chǎn)品投向新興業(yè)態(tài)等。
三、 防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免拖累經(jīng)濟(jì)
對(duì)于受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，政策仍然著重于救項(xiàng)目。文件多處強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行救助的具體措施，而對(duì)于房企的救助多是原則性意見(jiàn)。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，雖然當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展危機(jī)仍未完全解除，但是風(fēng)險(xiǎn)大多已經(jīng)暴露。此次文件出臺(tái)后，優(yōu)質(zhì)房企的融資需求將保持穩(wěn)定，受困房企的風(fēng)險(xiǎn)處置出清將加快，這均有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸企穩(wěn)，避免房地產(chǎn)持續(xù)萎縮拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從消費(fèi)者角度來(lái)看，這一文件出臺(tái)有助于改善預(yù)期、穩(wěn)定信心，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)會(huì)優(yōu)化居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。從金融機(jī)構(gòu)角度看，允許貸款合理展期和不調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)分類可在短期內(nèi)避免銀行不良貸款規(guī)模明顯上升，貸款集中度管理政策優(yōu)化給予銀行更多調(diào)整時(shí)間，這都有助于金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，在短期內(nèi)阻隔房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)溢出，避免風(fēng)險(xiǎn)“顯性化”和“擴(kuò)大化”。通過(guò)“以時(shí)間換空間”，隨著此次政策推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)恢復(fù)以及個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解，金融機(jī)構(gòu)面臨的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也將逐漸消退，最終平穩(wěn)度過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期。
盡管我國(guó)新房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)到頂，相關(guān)政策效果較難與以往相持平，但這些措施非常有利于提振市場(chǎng)信心。同時(shí)，政策對(duì)于市場(chǎng)新發(fā)展方向的引領(lǐng)作用發(fā)揮仍然需要時(shí)間，以租賃住房為例，中國(guó)這一市場(chǎng)尚未形成足夠的穩(wěn)定性和收益率，未來(lái)發(fā)展需要地方政府、金融機(jī)構(gòu)和房企共同發(fā)力，有的放矢地進(jìn)行一系列制度性改革。