文/樂居財經(jīng)李姍姍
(資料圖)
過去一周，有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的利好消息層層疊疊，“第二支箭”射出、龍湖200億額度落地、央媽金融16條等等，多重消息無不釋放出房企融資環(huán)境的巨大轉(zhuǎn)變。
盡管如此，長期以來被債務(wù)危機(jī)包裹的房企，因現(xiàn)金流短缺帶來的地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約事件仍層出不窮。
近日，國通信托被多名投資者爆料旗下超8億元的信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法正常兌付的情況。
據(jù)悉，國通信托投向鄭州世茂云尚城A06、B11地塊的“東興909號”以及投向合肥世茂國風(fēng)二區(qū)項目的“東興653號”兩款信托計劃均出現(xiàn)違約。截至今年9月底，這兩款信托產(chǎn)品存續(xù)規(guī)模合計約8.25億元。
不僅是個人投資者，A股上市公司“踩雷”國通信托地產(chǎn)相關(guān)理財產(chǎn)品也時有發(fā)生。
此前杭州解百（600814.SH）公告稱，公司購買的“國通信托·東興870號國茂南京特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”（下稱“東興870號”）信托產(chǎn)品，存在延期兌付風(fēng)險。
公告顯示，受房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，該信托計劃融資人南京世榮置業(yè)有限公司（下稱“世榮置業(yè)”）未能按約履行債務(wù)，國通信托決定將該信托計劃項下各筆融資期限整體延期一年，同時新增三項增信措施。
這并非杭州解百首次認(rèn)購國通信托的地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險，此前還投資了“東興890號”，同樣發(fā)生實質(zhì)性違約。不過杭州解百最終收到該信托剩余本金及收益，但并未達(dá)到預(yù)期收益。
除了杭州解百，今年以來，安克創(chuàng)新（300866.SZ）、塔牌集團(tuán)（002233.SZ）、微光股份（002801.SZ）、華媒控股（00607.SZ）等多家上市公司先后公告投資的地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期，相關(guān)的信托公司包括中建投信托、中融信托、中航信托、民生信托等，踩雷的對象也大多為頭部房企。
5000萬投資陷延期
資料顯示，杭州解百為一家以零售為主業(yè)，并向健康醫(yī)療、體育等板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)拓展的商業(yè)上市公司，主要業(yè)態(tài)有百貨商場、購物中心。
去年8月底，杭州解百董事會審議通過《關(guān)于利用閑置資金購買信托產(chǎn)品的議案》，同意公司購買由國通信托發(fā)行的東興870號信托產(chǎn)品，投資金額為5000萬元，期限為12個月，預(yù)計年化收益為7.2%，預(yù)計收益金額為360萬元。
彼時，杭州解百稱購買信托產(chǎn)品的資金為公司自有流動資金，不影響公司主營業(yè)務(wù)正常開展及日常運(yùn)營資金的使用需要，這筆投資可以提高資金的使用效率和增加收益。
從資金最終使用情況來看，該產(chǎn)品為一款標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)信托，資金最終使用方為世榮置業(yè)。
資料顯示，世榮置業(yè)成立于2017年7月19日，為世茂集團(tuán)開發(fā)南京浦口G24項目所設(shè)的項目公司。目前，世榮置業(yè)由南京碩天置業(yè)有限公司和諸暨文耀房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股50%。
2017年7月7日，經(jīng)過301輪競拍，世茂以49.8億元摘得南京市浦口區(qū)江浦街道光明路以西、浦虹路以南的NO.2017G24地塊，樓面價1.98萬元/㎡，認(rèn)建保障房3.04萬㎡。東興870號信托計劃募集的資金正是用于世榮置業(yè)在該地塊上開發(fā)建設(shè)的“世茂璀璨江山”項目。
按照杭州解百的認(rèn)購時間，該信托計劃應(yīng)于今年9月2日到期。然而，杭州解百等來的卻是延期的消息。
9月5日，杭州解百公告稱，其收到來自國通信托的《告知函》，截至東興870號到期日，融資人未能按約定期限清償債務(wù)，導(dǎo)致該信托計劃第4期延期。
而據(jù)最新公告顯示，截至9月23日，杭州解百僅收到此次投資收益291萬元以及本金69.37萬元，剩余本金4930.63萬元尚未收回。
目前，該信托計劃項下各筆融資期限整體延期一年，將到期日調(diào)整至2023年9月2日。
對此，杭州解百表示，將督促國通信托密切追蹤融資人及項目情況，盡快向公司兌付余下的投資本息。
二次栽坑
這是杭州解百今年第二次官宣地產(chǎn)信托產(chǎn)品被延期，而上一次也是來自于國通信托。
在投資“東興870號”之前，杭州解百曾在去年7月9日認(rèn)購了同樣由國通信托管理的“東興890號融創(chuàng)1890項目集合資金信托計劃”第六期B類，認(rèn)購金額也同樣為5000萬元，投資期限12個月，預(yù)期收益7.2%。
該信托資金最終投向的是由武漢融景臻遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的“融創(chuàng)1890項目”。雖然背靠大房企，但該信托計劃仍然出現(xiàn)違約情況。
6月29日，杭州解百公告，“東興890號”融資人未能按照合同約定期限向國通信托支付回購價款及回購溢價款，已構(gòu)成實質(zhì)違約。
不過幸運(yùn)的是，在召開受益人大會表決通過向第三方機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方案后，杭州解百于7月25日收到該信托剩余本金及收益，但實際取得收益較預(yù)期收益減少了25.34%。
連續(xù)兩次經(jīng)歷地產(chǎn)信托違約風(fēng)波，杭州解百調(diào)整了投資方向，其表示，為防范地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的投資風(fēng)險，已從去年9月起暫停了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品投資。截至目前，其投資的信托產(chǎn)品僅有東興870號這一筆，存量產(chǎn)品余額為4930.63萬元。
上市公司頻踩地雷
從宏觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年起逐步被債務(wù)危機(jī)包裹，A股上市公司“踩雷”地產(chǎn)相關(guān)的理財產(chǎn)品時有發(fā)生。今年以來，華媒控股、微光股份、塔牌集團(tuán)等多家上市公司紛紛公告投資的地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期或進(jìn)入處置觀察期。
8月22日，地處浙江的上市公司華媒控股公告，2020年9月，其全資子公司與中建投信托簽署《中建投信托·安泉544號集合資金信托計劃信托合同》，認(rèn)購該信托計劃2000萬元，期限不超過24個月，預(yù)期年化收益率7.2%-8.2%。
該信托計劃原定今年8月21日到期，但華媒控股只收回了本金和投資收益約272萬元，剩余本金1915萬元及部分投資收益未能如期兌付。
同日，購買了同一信托產(chǎn)品的微光股份也發(fā)布公告，稱其于2020年8月認(rèn)購該信托計劃，今年7月收回213萬元，仍有4787萬元未如期收回。
據(jù)了解，安泉544號信托計劃總規(guī)模為3.65億元，借款人為杭州碧光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，共同還款人為蚌埠光旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這兩家公司均系陽光城旗下企業(yè)，資金用于其在杭州下城區(qū)三塘單元某地塊上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。
同月，信托“踩雷大戶”塔牌集團(tuán)和微光股份再次官宣，其投資的“中融-融沛275號集合資金信托計劃”將展期11個月。其中，塔牌集團(tuán)全資子公司認(rèn)購1000萬元，微光股份認(rèn)購5000萬元。
融沛275號存續(xù)總規(guī)模12億元，信托資金用于對海倫堡旗下的上海先盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，最終用于上海嘉定“南翔新猗園生活廣場項目”建設(shè)。
但受疫情影響，該項目于今年3月底開始封閉管理，疫情期間項目完全停工停售，直至6月1日解除封閉管理，由此導(dǎo)致項目開發(fā)進(jìn)度和正常開盤銷售受到嚴(yán)重影響，項目去化及資金回籠不及預(yù)期。
截至10月20日，微光股份贖回本金1375萬元；截至8月1日，塔牌集團(tuán)全資子公司僅收到本金83.33萬元和投資收益80.28萬元。
在此之前兩個月，安克創(chuàng)新發(fā)布公告，就斥資1億元購買的“中航651號信托”理財產(chǎn)品待回收本金及投資收益存在逾期風(fēng)險一事，回復(fù)深交所的關(guān)注函。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為陽光城旗下長沙中泛置業(yè)有限公司的“陽光城·長沙尚東灣”項目。
針對該信托產(chǎn)品出現(xiàn)逾期風(fēng)險的原因，安克創(chuàng)新回復(fù)深交所稱，受宏觀環(huán)境、政策調(diào)控、新冠疫情等因素影響，地產(chǎn)行業(yè)整體下行，借款人和擔(dān)保人出現(xiàn)流動性困難，未能按期支付應(yīng)付的信托貸款本金及利息。
此外，還有年初時，民生控股（000416.SZ）披露稱，原定于2021年12月31日前完成現(xiàn)金分配的“中國民生信托-至信772號榮盛地產(chǎn)”，截至2022年1月12日，目前民生控股尚未收到剩余本金3010萬元對應(yīng)的收益。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托理財市場變化較大，對投資者所應(yīng)具備的投資知識和風(fēng)險意識提出了更高的要求，未來投資信托產(chǎn)品仍需把控制風(fēng)險放在第一位，獲取收益放在第二位。