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10月17-19日，金地集團多支債券價格出現異常波動，一度觸發臨時停牌。這次金地債券的價格波動原因極其詭異，從公司基本面上，投資者可能完全無法理解：1-9月金地實現銷售1630億元穩定在行業前七，相比同行銷售表現整體要好；10月13日剛剛提前償還了28.4億元公司債，2022年已無到期公開債務；到今年上半年末公司賬上還有貨幣資金648億元，可支配資金比例超過70%，三道紅線指標繼續穩居綠檔。在這樣的基本面下，債券為何還會遭遇恐慌性的拋售？
面對這一異常現象，市場目前主要有兩點猜測。一是金地作為最早一批的中債增試點房企，到目前為止還未有發成一筆"示范債"，公司的融資現金流可能有問題；第二，質疑金地因為合作項目的存在，可能存在隱形的表外債務，類似于旭輝。而表外負債增加了公司的現金流風險。
我們逐條分析這些猜測是否成立。首先第一點，企業發債融資需要動機，這個動機或者是能帶來企業迫切需要的現金流，或者是再融資的資金成本足夠低，可以通過借新還舊進一步降低融資成本。作為中債增擔保首批試點房企，金地毫無疑問有資格也有能力通過中債增擔保進行發債融資，但金地有足夠的融資動機嗎？公司公告披露的是，截止今年上半年末，公司賬上還有貨幣資金648億元，可支配資金比例超過70%，對于現金流的需要看起來并沒有那么的迫切。而且根據金地的最新公告，2022年還獲得了銀行新增授信額度超過200億，銀行方面的融資渠道看起來也是暢通無阻的。
沒有明顯的動機，那中債增的融資成本能吸引金地嗎？從此次中債增擔保名單企業已成功發行的債券來看，票面利率區間居于3.2%-3.33%之間，票面利率看似不高，但外界忽略了其中的擔保措施成本。在考慮反擔保措施及擔保費的情況下，實際的融資成本顯然要高于票面利率。而且，作為發債條件，發債主體需要提供足夠的抵押物給中債增，條件是比較苛刻的。顯然，在考慮實際的額外費用、反擔保措施條件，以及對比小公募、開發貸等其他融資成本的情況下，中債擔保發行的必要性有待斟酌。根據中報，截止上半年末，金地的債務融資加權平均成本低至4.54%，和一眾央國企都有的一拼，從融資的迫切性、融資成本來看，大家認為金地當前有通過中債增擔保進行發債融資的動機嗎？
第二點，關于金地的隱形表外債務可能帶來的現金流風險。事實上，在今年8月初金地召開的投資者交流會上，管理層對合作項目和表外負債的情況有過專門的解釋：公司表外項目只做開發貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風險可控。即便說管理層的話不可全信，那也可以看下金地1-9月的土地投資情況：截至9月底，公司共新增土地儲備171萬平方米，總投資額220億元。公告的數據不會騙人，現金流有危險的企業顧及當下已經很難，是沒有余力投資未來的。
那么即便擁有安全的基本面，為何金地的債券還會遭遇這樣的恐慌性拋售？這個問題如果從公司基本面上都找不到答案，那答案很可能在債券的二級市場上。復盤可以發現，10月17日開始，金地境內債的交易中，賣盤明顯居多、買盤較少，結果導致了賣盤砸盤速度快、威力大，而且交易量不大，不少都是幾萬元、幾十萬元的成交單，導致價格大幅震蕩。17日晚間，金地發布了近期經營情況公告后，18日就有大量機構聚集低價買入，18日下午至19日，盤中的賣盤和買盤比重已經基本持平，債券價格也趨于平穩。截止19日收盤，“21金地01”漲超33%，“18金地01”漲近7%。
所以，究竟是驚慌失措的踩踏，還是有人故意為之、從中漁利？懂得人，自然懂。