出讓地塊最高溢價率由30%下調至15%;競得土地后6個月內商品房不得上市;居住區原則采用人車分流的交通組織方式，一般不得設置地面機動車泊位。根據“兩集中、三批次”的要求，南京市規劃和自然資源局于25日發布2021年度第二批次53幅土地出讓公告。與以往不同的是，南京將實行“限房價、定品質、競地價”的全新模式，引導開發企業提升新建住宅規劃品質，讓市民花同樣的錢住更好的房子。

穩地價：最高溢價率下調至15%，鼓勵好企業建好房

今年4月9日，南京發布了首批52幅住宅地塊出讓公告，并于5月20日和5月21日完成了競拍。此次53幅地塊兼顧了南部新城、河西新城等熱點地區和溧水、高淳兩區，空間分布相對均衡。

記者了解到，為堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，本次集中出讓的所有地塊，全部采用“限房價、定品質、競地價”的出讓新模式。限房價、競地價的政策始于去年，而此次首次加入“定品質”，預示著南京土拍的轉型，即引導開發企業提升新建住宅品質，避免降標減配。

在這方面，南京拿出了實實在在的舉措。南京實施土拍最高限價，超過最高限價采取搖號方式確定最終競得者。此次土拍，將最高溢價率從30%下調至最高15%。這樣釋放了一個明確的信號：開發商減少了用于土拍的資金支出，可以把更多的精力投入到選擇更好的住宅設計、采購更好的材料、投入更多的資金來提升住房品質。

為了推動品質落地，南京市規劃和自然資源局會同市發改委、市建委、市房產局聯合印發《關于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》(以下簡稱《通知》)。南京今后將鼓勵有能力、有實力、有責任、有擔當、有情懷的開發企業參與高質量新南京建設，提升城市人居品質。

定品質：首次明確三方面要求，接受標準才能拿地

南京對住宅品質的要求一直都有，如日照影響、綠色建筑等。為了讓大家“有房住”，更要“住好房”，南京在既有規劃品質要求的基礎上，進一步拓展。

在南京市規劃和自然資源局8月25日發布的《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》(以下簡稱《要求》)中，從公共空間、建筑設計、停車設施等三個方面，助推品質提升。

為了讓居民在室外活動時有一個完整的空間，《要求》規定小區內的配套設施應該盡量集中布設，避免零星布局。一些地下車庫的頂板覆土比較薄，導致小區里的綠化難見大樹。此次明確，地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米。

對于住宅本身，《要求》規定建筑立面中應該使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質板材。當臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側時，外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施。還對陽臺設計提出更高要求：新建的商品房小區應統一封閉陽臺，封閉陽臺外不得設置晾曬設施。

在停車設施方面，《要求》提出，居住區原則上應采用人車分流的交通組織形式，除訪客車位和特殊車位外，一般不得設置地面機動車泊位。

這些提高住宅品質要求的標準，將寫入土地出讓的條件里。開發商接受標準，才能拿地，并按照標準建設高品質住房。

強監管：拿地6個月內住宅不得上市

為了確保住宅項目工程質量和建設品質得到明顯改善，南京對土地出讓后的開發、建設、銷售等行為提出了更高的監管要求。

按照《通知》要求，為確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期，在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證。如果拿地企業沒有達到規劃的條件，不僅將面臨執法處罰，還將被計入企業信用記錄。出現工程質量等違規違法行為造成重大社會影響的，將限制房地產開發企業及其相關公司參與我市土地市場競買。

為了讓房地產市場更加理性，我市將進一步嚴格限制同一集團企業的地塊報名數。同一競買人及同一集團成員企業在同一批次出讓公告中所報地塊數量不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%，這意味著同一競買人及同一集團成員企業此次可同時報名的地塊數最多為13幅(不含高淳、溧水)。高淳、溧水兩區的第二批次集中出讓地塊不實行報名地塊數量限制，有助于引導有實力的開發企業投資高淳、溧水，促進均衡發展。

為了有效規避個別企業進行投機性土地購置，我市在《通知》中明確，部分地塊可設立不得聯合報名競買、不得合作開發的條件，競得土地后可按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。

(記者何鋼)